Перевод земель сельхозназначения в иные категории: новые правила

01 апреля 2025 года Президентом РФ подписан Федеральный закон от 25.03.2025 № 52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Новым законом вносятся существенные поправки в процесс перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

 

Зачем принят Новый закон?

Государство обосновывает необходимость реформы сохранением ценных сельскохозяйственных угодий, которые на протяжении последних десятилетий активно выводились из оборота.

Новый закон направлен на пресечение практики необоснованного перевода сельскохозяйственных земель в категории, допускающие застройку или промышленное использование. Речь идет, в частности, о переоформлении участков под жилищное строительство, коммерческое использование, логистические комплексы, энергетические объекты или добычу полезных ископаемых.

Новый закон должен обеспечить соблюдение одного из основных принципов земельного законодательства – приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве.

 

Основные нововведения

Принцип «двух ключей» для перевода земель

Фактически законодателем вводится новая система «двух ключей», когда соответствующие решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения будут приниматься не только на уровне субъекта РФ, как это было ранее, но и на федеральном уровне.

Региональные власти более не смогут самостоятельно принимать решения о смене категории земель сельскохозяйственного назначения. Процедура перевода будет включать обязательное согласование с федеральным центром, а именно с Минсельхозом.

 

Законодатель вводит многоуровневую систему согласований при переводе земель сельскохозяйственного назначения:

• Первичное рассмотрение ходатайства

Исполнительный орган субъекта РФ (как правило, региональное министерство имущественных отношений) принимает к рассмотрению ходатайство о переводе земель. В течение 30 календарных дней исполнительный орган субъекта РФ обязан провести анализ представленных документов и либо отказать в рассмотрении ходатайства (при наличии предусмотренных законом оснований), либо подготовить мотивированное предложение для высшего должностного лица субъекта РФ.

• Рассмотрение высшим должностным лицом субъекта РФ

Получив положительное заключение от исполнительного органа, губернатор (или иное высшее должностное лицо) субъекта РФ принимает решение:

- в случае одобрения – направляет законодательную инициативу в региональный парламент;

- при несогласии – поручает исполнительному органу субъекта РФ оформить официальный отказ.

• Парламентское рассмотрение

Законодательное собрание субъекта РФ может рассматривать инициативу исключительно при наличии заключения Минсельхоза. Это принципиально новое требование, устанавливающее «федеральный фильтр» для всех подобных решений.

• Федеральное согласование

Минсельхозу отводится 20 рабочих дней на подготовку аргументированного заключения. Примечательно, что молчание ведомства по истечении этого срока автоматически приравнивается к положительному решению, однако самовольный перевод земель без соблюдения данной процедуры признается недействительным.

 

Исключительные случаи перевода ценных сельскохозяйственных угодий

Новым законом уточняется редакция статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в которой пересматривается перечень исключительных случаев перевода ценных сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с новыми нормами, перевод таких земель будет допустим лишь в строго определенных случаях: при непригодности участка для сельскохозяйственного использования, создании особо охраняемых природных территорий, изменении границ населенных пунктов, строительстве объектов государственного или местного значения в соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 49 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также для добычи полезных ископаемых — за исключением общераспространенных, поскольку перевод сельскохозяйственных угодий под их добычу теперь полностью запрещен.

Эти изменения призваны установить баланс между потребностями экономического развития и задачей сохранения ценного земельного фонда, обеспечивающего продовольственную безопасность страны.

 

Запрет на изъятие сельскохозяйственных угодий для добычи полезных ископаемых

В ЗК РФ вводится запрет на изъятие земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий для государственных или муниципальных нужд в целях разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых.

Однако до 31 декабря 2033 года установлен исключительный порядок. В этот период допускается изъятие сельскохозяйственных земель для добычи общераспространенных полезных ископаемых и их перевод в другую категорию, если это необходимо для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры. Такие проекты определены в Федеральном законе от 31 июля 2020 года №254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

Определение границ сельскохозяйственных земель

Минсельхоз наделяется полномочиями по установлению и корректировке границ сельхозугодий с обязательной фиксацией координат в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

 

Обязательное согласование с Минсельхозом изменений градостроительной документации

В Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) закрепляется новая обязанность для органов местного самоуправления — согласовывать с Минсельхозом проекты территориального планирования и градостроительных документов в случае включения в состав населенных пунктов земель сельскохозяйственного назначения.

В частности, это касается проекта схемы территориального планирования муниципального района, генерального плана поселения, генерального плана муниципального округа и генерального плана городского округа. В ГрК РФ также определяются особенности процедуры такого согласования, что направлено на более эффективное использование земельных ресурсов и сохранение сельскохозяйственного потенциала страны.

Таким образом, законодатель стремится сохранить баланс между защитой сельскохозяйственных земель и потребностями инфраструктурного развития страны.

 

Когда начнется отсчет сроков?

Основные положения Нового закона вступают в силу с 01 марта 2026 года. Запрет на перевод земель под добычу ископаемых начнет действовать с 01 января 2027 года, за исключением инфраструктурных проектов, для которых установлен переходный период до 31 декабря 2033 года.

 

Риски для бизнеса

Принятие Нового закона означает существенное ужесточение контроля за оборотом сельскохозяйственных земель. Не только для представителей бизнеса, но и для региональных властей вводятся дополнительные административные барьеры, а для собственников и пользователей участков — риски отказа в переводе категории земли и усложнение процедур.

Пока Новый закон не вступил в силу, решения о смене категории земли принимаются на уровне субъекта РФ без необходимости федерального согласования, что позволяет собственникам оперативнее и проще оформить необходимые разрешения. В связи с этим имеет смысл ускорить подачу документов и завершить процесс перевода земли до 01 марта 2026 года — даты вступления в силу основных положений Нового закона.

После подписания Нового закона Президентом РФ Минсельхоз и Росреестр разработают подзаконные акты, детализирующие новые требования и процедуры. Субъектам РФ будет предоставлен срок для адаптации регионального законодательства к изменившимся условиям.

 

Подводя итоги:

Внесенные изменения представляют собой попытку государства установить разумный баланс между задачами экономического развития и необходимостью сохранения ценных сельскохозяйственных угодий. Новый закон фактически вводит многоуровневую систему контроля за переводом земель, что позволит пресечь необоснованные случаи изъятия и переоформления сельхозземель под иные цели.

Таким образом, государство стремится защитить плодородные земли как стратегический ресурс страны, обеспечивающий продовольственную безопасность, и одновременно создать прозрачные правила для бизнеса и органов власти при принятии решений о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другие категории.