Отсутствие в кадастре недвижимости сведений об ограничениях в использовании земельного участка не препятствует признанию объекта самовольной постройкой

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении по делу №309-ЭС16-5381 от 27 сентября 2016 года еще раз подчеркнула, что выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не устраняет установленный законами, градостроительными и строительными нормами и правилами запрет на такое строительство.

При этом отсутствие сведений об ограничениях в использовании земельного участка в государственном кадастре недвижимости также не является препятствием для признания объекта, возведенного в нарушение строительных норм и правил, самовольной постройкой.

Напомним, пункт 1 статьи 222 ГК РФ называет самовольной постройкой как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Так, в соответствии с нормами действующего законодательства для объектов системы газоснабжения устанавливаются охранные зоны, при этом здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет лиц, допустивших такие нарушения.

Как было установлено судом в рамках дела №А71-15106/2014, жилой дом был возведен на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. При этом о нарушении режима зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов   лицо, построившее данный объект, узнало только после оформления права собственности на него.

Границы охранных зон газопроводов не были установлены, и в государственном кадастре недвижимости отсутствовали сведения о соответствующих ограничениях в использовании земельного участка, в связи с чем застройщик не располагал всей полнотой информации об участке.

Отметим, что согласно применимому законодательству органы государственной власти и местного самоуправления в рамках информационного взаимодействия обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений, в том числе, об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий.

Однако, не взирая на отсутствие установленных границ охранных зон, а также сведений о газопроводах в государственном кадастре недвижимости, Верховный Суд РФ признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой. 

Доводы собственника жилого дома о том, что ему не было известно об охранных зонах газопроводов в связи с отсутствием таких сведений в кадастре недвижимости, были отклонены судом. Среди прочего, суд подчеркнул, что информация о газопроводах содержится в общедоступных актах: в Схеме границ зон с особыми условиями использования территорий, которая является Приложением к Генеральному плану муниципального образования «Пироговское» Завьяловского муниципального района, и в паспорте безопасности территории Завьяловского муниципального района, в котором расположены газопроводы и спорный объект недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости такого рода сведений предопределяет ненадлежащее осуществление контроля за использованием земель, что, в свою очередь, может повлечь нарушение безопасности жизни и здоровья граждан. В этой связи в целях исключения данной угрозы собственник объекта обязан устранить препятствия безопасной эксплуатации газопроводов путем освобождения земельного участка от жилого дома.

Подводя итоги, отметим, что позиция Верховного Суда РФ, выраженная в Определении по делу №309-ЭС16-5381, в очередной раз подтверждает необходимость проведения застройщиком комплексного правового анализа земельного участка перед строительством на предмет возможных ограничений в его использовании, в том числе, посредством изучения общедоступных источников.