Обзоры законодательства
FAQ по правовым вопросам в период коронавируса
- Авторы: Павел Кисловский, Игорь Горохов, Елена Степанова, Анна Силинская
- Услуги: Трудовое право, Налоговое право, Договорное право, Недвижимость и строительство
- Дата: 01.04.2020
В данном материале юристы Capital Legal Services подготовили ответы на часто задаваемые вопросы, возникающие в период пандемии коронавируса. Список вопросов и ответов постоянно дополняется.
Трудовые вопросы | Налоги | Форс-мажор | Договоры аренды
Трудовые вопросы
Как оформить перевод сотрудников на удаленную работу?
Для перевода сотрудников на «удаленку» необходимо подписать с ними дополнительные соглашения о дистанционной работе. По согласованию сторон таким дополнительным соглашением может быть изменен объем выполняемой работы, продолжительность рабочего времени и размер заработной платы. С учетом того, что все сотрудники находятся дома в связи с Указом Президента, очевидно, что оформить соглашения можно только дистанционно.
Можно ли снизить размер заработной платы в связи с переходом на удаленную работу?
Изменение размера заработной платы возможно по согласованию между работником и работодателем на основании дополнительного соглашения о дистанционной работе. По инициативе работодателя изменение условий трудового договора возможно только в порядке ст. 74 ТК РФ, то есть с предупреждением за два месяца. Это может касаться удаленной работы, сокращения продолжительности рабочего времени, размера заработной платы в связи с изменением объема работы и других условий трудового договора, кроме трудовой функции работника. Работник имеет право не согласиться на изменение условий трудового договора, в этом случае трудовой договор прекращает свое действие по истечении двухмесячного срока предупреждения без выплаты каких-либо дополнительных компенсаций со стороны работодателя (п. 7 ч. 1 ст. 77 ТК РФ).
Обязан ли работодатель платить сотрудникам, которые не могут работать удаленно?
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», с 30 марта по 30 апреля 2020 г. в России установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы. Соответственно, отсутствие у работника технологической возможности для удаленной работы не освобождает от выплаты заработной платы за этот период.
В зависимости от того, как ситуация будет развиваться в дальнейшем и какие меры будут приниматься органами государственной власти, регулирование может измениться. В случае продолжения действия ограничений по «очной» работе для основной массы компаний и отсутствия специального регулирования по «нерабочим дням», отношения работодателя и работников, которые не могут работать удаленно, могут быть урегулированы иными средствами, такими как сокращение продолжительности рабочего времени, простой, уход работника в оплачиваемый/неоплачиваемый отпуск. В любом случае, отсутствие у работника возможности работать удалённо автоматически не освобождает работодателя от осуществления выплат.
За что и как можно уволить сотрудника, который находится на удаленной работе?
Никакие имеющиеся на данный момент нормативно-правовые акты, а также разъяснения органов государственной власти, не ограничивают имеющийся в Трудовом Кодексе РФ перечень оснований для прекращения трудового договора. Соответственно, основания для увольнения остаются те же. Исключения составят только ситуации, когда увольнение сотрудника связано с нарушением работником трудовых обязанностей на рабочем месте, например, прогул. Как показывает судебная практика, увольнение сотрудника, который работает на удаленном режиме за прогул возможно только при систематическим (2 и более) неисполнении им трудовым обязанностей.
Если удаленный доступ невозможен, может ли работодатель требовать выхода на работу в офис?
На данный момент Правительством и субъектами РФ принимаются беспрецедентные меры для предотвращения распространения коронавирусной инфекции. По большей части это достигается за счет максимальной изоляции граждан друг от друга.
Так, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 г. № 206 с 30 марта по 30 апреля 2020 г. (не исключено, что этот период будет продлен) в России установлены нерабочие дни для всех, за исключением ограниченного перечня организаций (медицинские и аптечные организации; непрерывно действующие организации; организации, обеспечивающие население продуктами питания и непродовольственными товарами первой необходимости; организации, выполняющие неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств; некоторые гос. организации). Работники таких организаций обязаны выйти на работу.
Выход на рабочее место работников иных организаций прямо противоречит не только упомянутому Указу и нормативным актам субъектов РФ, но и целям законодательного регулирования в связи с распространением коронавируса в целом. Соответственно, такое распоряжение работодателя незаконно.
Если обязательства по оплате исчисляются рабочими днями, можно ли отложить платеж до окончания периода нерабочих дней, установленных Указом Президента №239 от 2 апреля 2020 года?
Согласно статье 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
В соответствии с Указом Президента РФ №239 от 2 апреля 2020 года, дни с 4 по 30 апреля 2020 года объявлены нерабочими днями. При этом данное регулирование предусмотрено для целей нераспространения эпидемии, и не распространяется на ряд предприятий, включая финансовые организации, осуществляющие платежи и расчеты.
Указ №239 не содержит прямого разъяснения о том, как должны исполняться гражданско-правовые обязательства, срок которых приходится на апрель.
С учетом этого, в рассматриваемой ситуации возможны 2 подхода к тому, как считать сроки исполнения обязательств по оплате. Оба подхода описаны ниже. На наш взгляд, в сложившейся ситуации более верным и менее рискованным является «Первый подход» с оплатой в апреле.
Первый подход (оплата в апреле). Поскольку основная цель Указа №239 – это нераспространение эпидемии, а также поскольку он не распространяется на финансовые организации, производящие платежи и расчеты, Указ №239 может быть истолкован таким образом, что он не откладывает исполнение денежного обязательства и оплата должна быть произведена без учета вводимых нерабочих дней. Такой подход может быть обоснован следующем:
- Указ направлен на то, чтобы не допустить нахождение людей на рабочих местах из-за эпидемия, но при этом не направлен на приостановку исполнения обязательств участников гражданского оборота. Если же из-за эпидемии или Указа №239 денежное обязательство фактически не может быть исполнено, то в этом случае стороны могут быть освобождены от ответственности за просрочку по причине форс-мажора (ст. 401 ГК РФ). Однако если у должника есть фактическая возможность произвести платеж (поскольку банки в апреле работают), то форс-мажор для него не наступил.
- В Указе №239 прямо указано, что он не распространяется на финансовые организации, осуществляющие платежи и расчеты. Следовательно, расчеты между участниками гражданского оборота можно производить. Из этого можно сделать вывод, что Указ №239 не распространяется на обязательства по оплате и не продлевает их сроки.
- В случае спора суд может применить расширительное толкование условий договора и посчитать, что указание в договоре на «рабочие дни» следует рассматривать, как указание на «банковские рабочие дни», то есть дни, в которые банки производят платежи. При этом банки в апреле работают.
- Если обязательства одной стороны исполнены, и у второй стороны наступило встречное обязательство по оплате (ст. 328 ГК РФ), то в такой ситуации уклонение от оплаты со ссылкой на Указ №239 может быть расценено судом как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Второй подход (оплата в мае). Согласно позиции, изложенной в Информационном письме ЦБ РФ от 27.03.2020, если исполнение обязательства приходится на нерабочий день, то согласно ст. 193 ГК РФ, оно должно исполнятся в ближайший рабочий день. Однако впоследствии (после продления нерабочего периода) данный подход ЦБ РФ был скорректирован, что отражено в пресс-релизе от 03.04.20.
Налоги
Можно ли не платить налоги в период пандемии коронавируса?
Предоставление отсрочки для уплаты налогов и авансовых платежей (кроме НДС, НПД и налогов, уплачиваемых через налогового агента,в том числе НДФЛ за сотрудников) предоставлена только для ряда субъектов предпринимательской деятельности, которые внесены в перечень наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции (данный перечень периодически пополняется).
Возможность полного освобождения от уплаты налогов и страховых взносов пока не предусматривается, но Правительство РФ предусмотрело, что отсроченные налоги будут уплачиваться не единовременно, а поэтапно – равными долями в течение12 месяцев.
Попадаю ли я под льготы для отсрочки уплаты налогов?
Право на отсрочку уплаты налогов (кроме НДС, НПД и налогов, уплачиваемых через налогового агента) имеют организации и индивидуальные предприниматели, включенные по состоянию на 01.03.2020 в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП) (см. https://rmsp.nalog.ru/#pnlSearchResult), и ведущие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения COVID-19.
Перечень указанных отраслей периодически дополняется. Таким образом, компании не включенные в указанный перечень, льготы по отсрочке уплаты налогов пока не получают.
Быстро определить наличие возможности получения отсрочки или рассрочки поможет недавно разработанный сервис ФНС РФ.
Какие есть льготы по страховым взносам?
Право на отсрочку по уплате страховых взносов имеют субъекты МСП осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения COVID-19. Отметим, что до 24 апреля отсрочка предоставлялась только микропредприятиям.
Срок отсрочки: 6 месяцев в отношении выплат за март-май и 4 месяца в отношении выплат за июнь-июль.
Все иные субъекты МСП, не включенные в перечень наиболее пострадавших отраслей, вправе рассчитывать только на снижение страховых взносов с 30% до 15% с зарплат выше МРОТ. Пониженный размер страховых взносов устанавливается на период с 01 апреля 2020 года до конца расчетного периода, а также в новом периоде, начиная с 2021 года.
На какой период устанавливается пониженный размер страховых взносов?
С 01 апреля 2020 года до конца расчетного периода, а также в новом периоде, начиная с 2021 года.
Проводятся ли налоговые проверки в период пандемии?
До 31 мая 2020 года включительно текущие выездные проверки, а также проверки полноты исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами должны быть приостановлены, а новые – не должны назначаться. При этом исключаются те контрольные мероприятия, которые связаны с непосредственным контактом с налогоплательщиками и иными лицами (например, свидетелями). То есть, под запретом осмотры, допросы, вызовы в налоговый орган, инвентаризация, выемка.
Рассмотрение материалов налоговой проверки и производство по делам о налоговых правонарушениях будут проводиться по телекоммуникационным каналам связи (ТКС), а также с использованием каналов видеоконференцсвязи.
Не должны также назначаться и проводиться проверки соблюдения валютного законодательства.
Но если срок давности истекает до 01.06.2020, то в части таких нарушений допускается проведение проверок, но в форме, исключающей непосредственный контакт с налогоплательщиком (т.е. по телефону, через личный кабинет или по почте).
Как я могу подать документы в инспекцию в период пандемии?
Согласно опубликованной информации на сайте ФНС России в налоговых инспекциях и их подразделениях приостанавливается прием и обслуживание налогоплательщиков с 30 марта по 30 апреля. Мы полагаем, этот срок будет продлен до 11 мая с учетом продления нерабочих дней.
ФНС напоминает о возможности получения услуг онлайн, более 50 онлайн-сервисов доступны на сайте nalog.ru и в мобильных приложениях.
Запросы, обращения, заявления, налоговые декларации, бухгалтерскую отчетность и иные документы нужно направлять в инспекции по телекоммуникационным каналам связи (ТКС), с помощью интернет-сервисов формата «Личный кабинет», по почте или через бокс для приема входящей корреспонденции. При этом стоит учесть, что при приеме документов через бокс для приема входящей корреспонденции отметка о принятии не проставляется, поэтому для подстраховки документы лучше отправлять по почте.
29 апреля на сайте ФНС также появилась информация о том, что граждане могут теперь уведомлять налоговые органы об участии в иностранных организациях (учреждении иностранных структур без образования юридического лица) в электронном виде (через Личный кабинет или приложение Налоги ФЛ). Ранее такой технической возможности предоставлено не было.
Осуществляется ли принудительное взыскание задолженности по налогам в период пандемии?
Письмом от 27.04.2020 № ЕД-20-8/53@ предусмотрено продление приостановление применения мер взыскания задолженности и соответствующих обеспечительных мер до 31 мая 2020 года включительно. Данная мера применима в отношении всех налогоплательщиков – юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Исключение составят случаи, когда будет установлено, что непринятие мер взыскания задолженности может повлечь сокрытие активов и (или) возможность совершения иных действий, препятствующих взысканию. Соответствующее решение будет приниматься только по согласованию с руководителем вышестоящего налогового органа.
Когда необходимо сдавать налоговую отчетность с учетом нерабочих дней, введенных Указом Президента РФ?
Днем окончания срока представления обязательного экземпляра годовой бухгалтерской отчётности за 2019 г. является 12 мая 2020 г. (см. совместное письмо Минфина РФ и ФНС РФ от 30.04.2020 № 07-04-07/35323/ВД-4-1/7364@).
Отметим, что постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 сроки представления налоговых деклараций (за исключением налоговых деклараций по НДС), налоговых расчетов, бухгалтерской (финансовой) отчетности, срок подачи которых приходится на март – май 2020 года, продлены для всех организаций на три месяца.
Форс-мажор
Является ли коронавирус форс-мажором?
Распространение коронавируса повлекло за собой введение множества ограничений и запретов как для граждан, так и для компаний, что привело к неизбежному сокращению спроса, падению прибыли и «цепной реакции» в неисполнении договорных обязательств множеством компаний по всему миру. В бизнесе текущая экономическая ситуация даже получила наименование «глобальный форс-мажор».
Однако, с юридической точки зрения вывод о наличии форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) может быть сделан только применительно к конкретному обязательству и с учетом конкретных обстоятельств дела. Было бы некорректно утверждать, что со ссылкой на пандемию коронавируса можно не исполнять любые договорные обязательства.
Для того, чтобы ссылаться на форс-мажор компании необходимо доказать (1) чрезвычайность обстоятельства, (2) его непредотвратимость, (3) причинно-следственную связь между пандемией (или сопряженным с ней ограничением / запретом уполномоченного органа) и невозможностью исполнить своё конкретное обязательство.
С первыми двумя критериями вопросов не возникает - вряд ли кто-то будет всерьёз утверждать, что пандемия находится в пределах нормального, обыденного, предвиденного и предотвратимого для участников оборота. Что же касается причинно-следственной связи, то должнику необходимо привести конкретные доказательства того, что из-за пандемии и (или) введенных ограничений и запретов компания не имеет возможности исполнить своё обязательство:
- в отношении денежных обязательств доказать наступление форс-мажора практически невозможно, если речь не идет о технической невозможности осуществления банковских проводок. Высшие суды неоднократно указывали на то, что неисполнение денежных обязательств контрагентами должника (даже зарубежными) не может быть признано форс-мажором, по причине которого должник не может погасить долг перед своим кредитором. Эти обстоятельства по-прежнему отнесены к зоне предпринимательского риска;
- в отношении неденежных обязательств решение будет зависеть от убедительности аргументации и доказательств должника. Например, для внешнеторговых контрактов должник вправе доказывать, что закрытие государственными органами границ делает невозможным поставку определенного товара из-за рубежа. Отметим, что ТПП РФ уже выдает сертификаты о форс-мажоре применительно именно к внешнеторговым контрактам. В отношении внутренних контрактов следует обосновывать, почему конкретная поставка, оказание услуг, иное предоставление оказалось невозможным в текущих условиях.
Важно понимать и последствия признания пандемии или сопряженных с ней запретов форс-мажором. Норма о форс-мажоре (п. 3 ст. 401 ГК РФ) вовсе не является основанием для прекращения договора или для полного освобождения от соответствующего обязательства. Форс-мажор означает, что к компании на период его действия не применяются меры ответственности за неисполнение обязательства. Так, в период действия форс-мажора не будут начисляться пени, штрафы, иные виды неустоек, а также не будут взысканы возникшие у другой стороны реальный ущерб и упущенная выгода в связи с неисполнением обязательства в срок. В то же время судьба договора (его сохранение или прекращение), а также конкретного обязательства регламентируются иными положениями закона, а не условием о форс-мажоре.
Отметим, что договор может содержать и иное регулирование форс-мажора. Зачастую договоры устанавливают допустимые средства доказывания форс-мажора или регламентируют процедуру уведомления контрагента. Например, в договоре может содержаться условие о необходимости предоставления контрагенту сертификата уполномоченного органа (как правило, это ТПП РФ) в течение определенного срока. В текущих обстоятельствах рекомендуем обратить на эти условия договора особое внимание.
В связи с пандемией некоторые региональные органы власти и ассоциации в своих документах указывают, что пандемию следует считать форс-мажором. Однако обращаем Ваше внимание, что само по себе такое положение не означает, что ссылка на него в суде или перед контрагентом автоматически освободит сторону от доказывания форс-мажора для конкретного обязательства. Компании в любом случае придётся отдельно доказывать наличие обстоятельств непреодолимой силы, находящихся в причинно-следственной связи с невыполненным этой компанией обязательством в рамках конкретного договора. Самого по себе общего признания пандемии форс-мажором будет недостаточно.
Что такое существенное изменение обстоятельств и чем отличается от форс-мажора?
Данные понятия имеют принципиально разное юридическое значение и предоставляют совершенно разные способы защиты.
Форс-мажор (п. 3 ст. 401 ГК РФ) является чрезвычайным и непредвиденным обстоятельством, ввиду которого оказалось невозможным исполнить отдельное обязательство (например, продавец не смог поставить товар, подрядчик – осуществить подрядные работы), при этом иные обязательства из договора (например, обязательство покупателя или заказчика оплатить товар или работы) вполне могут оказаться исполнимыми.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), означает, что по сравнению с обстановкой на момент заключения договора обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом обязательно должны выполняться все следующие критерии:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Ранее на практике суды крайне редко применяли данную норму, исходя из того, что существенным изменением обстоятельств не являются инфляционные процессы, финансовый кризис, изменения курса валюты, ухудшение финансового положения должника. Возможность наступления данных обстоятельств, по мнению судов, стороны всегда должны предвидеть, действуя в условиях рыночной экономики – так называемый предпринимательский риск.
Важным отличием двух рассматриваемых понятий являются последствия их наступления, т.е. по сути предоставленные сторонам способы защиты своих прав. Если форс-мажор освобождает сторону от ответственности за неисполнение договора (т.е. не исполнившая обязательство сторона не будет платить неустойку, возмещать убытки и т.п.), то успешное доказывание существенного изменения обстоятельств позволит стороне изменить договор либо расторгнуть его. При этом важно отметить, что доказывание форс-мажора возможно и вне суда, в то время как расторжение или изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только в судебном порядке. Соответственно, договор будет считаться измененным или расторгнутым только в момент вступления в силу решения суда.
Применительно к текущей ситуации с пандемией ссылка на существенное изменение обстоятельств представляется нам малоэффективной, поскольку не обеспечит моментального прекращения действия договора или изменения его условий – необходимо будет пройти длительную судебную процедуру и дождаться вступления в силу решения суда, что в условиях действующего приостановления работы судов не позволит оперативно защитить свои интересы. С учётом этого ссылка на форс-мажор в данной ситуации будет более эффективной.
Можно ли отказаться от договора в одностороннем порядке в связи с распространением COVID-19?
Сама по себе ссылка на распространение COVID-19 недостаточна для одностороннего отказа от договора. Необходимо аргументировать, какое конкретно основание из предусмотренных в законе или в договоре применимо к выходу из договора одной из сторон в связи с COVID-19.
Ответ на данный вопрос будет зависеть от положений конкретного договора, а именно от условий, устанавливающих основания для одностороннего выхода из договора соответствующей стороны. Например, в положениях о форс-мажоре часто устанавливается право одностороннего отказа договора, если период действия форс-мажорного обстоятельства, препятствующего стороне исполнить обязательство, настолько длителен, что такая сторона утрачивает интерес в исполнении договора.
Может ли должник ссылаться на невозможность исполнения обязательств в связи с COVID-19?
Поскольку меры по предотвращению COVID-19 привели к введению органами власти различных стран множества ограничений и запретов, исполнение ряда обязательств оказалось невозможным физически (ст. 416 ГК РФ) либо в силу запрета государственного (муниципального) органа (ст. 417 ГК РФ).
Должник может ссылаться на невозможность исполнения своего обязательства, если докажет, что его нельзя исполнить именно в силу введенных ограничений, т.е. должна быть доказана причинно-следственная связь. Например, фитнес-клуб может правомерно сослаться на невозможность исполнить свое обязательство по предоставлению клиентам доступа в помещения спортивного зала в период действия запретов, введенных Правительством Санкт-Петербурга. Что касается денежных обязательств, то к ним положения о невозможности исполнения по общему правилу неприменимы.
Могут ли страховые компании не выплачивать страховое возмещение в связи с распространением COVID-19?
Ответ на данный вопрос зависит от условий конкретного договора страхования и описанных в нем страховых случаев. Распространение COVID-19 потенциально может являться основанием для освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения в случае, если в договоре страхования (либо правилах страхования, к которым договор отсылает) содержится условие о том, что, например, наступление пандемии исключает выплату страхового возмещения по тем или иным рискам.
В остальных случаях страховщик по общему правилу обязан осуществить выплату. В то же время следует ожидать задержек с выплатами возмещений в связи с ограничениями на полноценную работу сотрудников в офисах, в том числе страховых компаний. В этой части страховые компании могут ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы, чтобы обосновать неначисление штрафных санкций и неустоек за несвоевременную выплату.
Если должник все еще может исполнить обязательство, но исполнение потребует существенно большего количества ресурсов и времени, должен ли он исполнять?
По общему правилу должник обязан исполнить обязательство, если исполнение возможно, а риски, связанные с задействованными ресурсами и временем, относятся на должника.
В то же время не исключена ситуация, что в связи с пандемией должник может исполнить обязательство, но издержки на такое исполнение многократно превысят стоимость договора. Суд может с учетом конкретных обстоятельств дела признать такое исполнение неразумным и приравнять данную ситуацию к невозможности исполнения (ст. 416, 417 ГК РФ). Однако для этого должник должен представить убедительную доказательственную базу с необходимыми расчетами.
Договоры аренды
Можно ли не платить арендную плату в связи с форс-мажором, а именно распространением COVID-19?
Само по себе признание распространения COVID-19 в качестве форс-мажора не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по уплате арендной платы. Форс-мажор означает, что к арендатору на период его действия не применяются меры ответственности за неисполнение обязательства. Так, в период действия форс-мажора не будут начисляться пени, применяться штрафы, а также не будут взысканы возникшие у другой стороны реальный ущерб и упущенная выгода в связи с неисполнением обязательства в срок.
Если арендаторы имеют возможность продолжать пользоваться помещениями (они не были официально закрыты по решению властей), но при этом временно покинули занимаемые площади, таким арендаторам на текущий момент будет сложно сослаться на данное обстоятельство как обстоятельство непреодолимой силы (форс-мажор) и на основании этого приостановить арендную плату или требовать перерасчета.
При этом отдельного внимания заслуживает вступивший в силу с 1 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". В статье 19 указанного федерального закона предусмотрены следующие ключевые новеллы в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации:
- арендодатель обязан заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации;
- размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года; и
- арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органами государственной власти субъекта соответствующих мер.
С одной стороны, принятие указанных мер позволит арендаторам начать конструктивный диалог с арендодателями о пересмотре размера арендной платы, а с другой, вероятно, усложнит и без того натянутые отношения между сторонами и неминуемо приведет к спорам.
Можно ли расторгнуть договор аренды в связи с форс-мажором, а именно распространением COVID-19?
Нет, форс-мажор такого права автоматически не дает. Необходимо анализировать основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, предусмотренные каждым конкретным договором. Так, например, на практике стороны часто предусматривают, что любая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если обстоятельства непреодолимой силы продолжаются, например, 6 месяцев или год.
При закрытии ТЦ или БЦ по решению властей, вправе ли арендатор не платить арендную плату?
Да, такое право у арендаторов имеется. В случае ужесточения мер органами власти в части требования о закрытии коммерческих площадей, арендаторы в силу наступления форс-мажорных обстоятельств и фактической невозможности пользоваться помещениями арендодателя (п.3 ст. 401, ст. 614, п. 1 ст. 328 ГК РФ) вправе приостановить платежи по арендной плате до прекращения форс-мажорных обстоятельств.
В случае спора арендатору придется доказывать наличие обстоятельств непреодолимой силы, находящихся в причинно-следственной связи с невыполненным им обязательством по уплате арендной платы в рамках конкретного договора.
Кроме того, гражданское законодательство (ст. 416 ГК РФ) предусматривает возможность прекращения исполнения обязательства, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. В этой связи, невозможность пользоваться арендованным имуществом, в том числе для целей указанных в договоре, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. В свою очередь, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендуемого имущества согласно условиям договора не осуществляет должного предоставления (не предоставляет в пользование помещение), соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Вправе ли арендодатель прекратить доступ в арендуемое помещение, если арендатор пропустил оплату аренды?
Да, такое право у арендодателя имеется. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании положений ст.328 ГК РФ арендодатель в случае неполучения от арендатора арендной платы в установленный срок вправе прекратить доступ последнего в помещение. Необходимо учитывать, что воспользоваться данным правом арендодатель может только в случаях, когда ТЦ или БЦ официально не закрыты по решению властей в связи с форс-мажорными обстоятельствами. При этом арендодатель не вправе взыскать арендную плату за период невозможности владения и пользования помещениями арендатором.
Трудовые вопросы | Налоги | Форс-мажор | Договоры аренды