Обзоры законодательства
Еще раз к вопросу о регистрации аренды части помещения
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 02.09.2014
Согласно действующему законодательству в случаях, когда в аренду сдается часть помещения, единственное требование к объекту аренды, необходимое для регистрации договора аренды части помещения – это возможность его идентификации (ч. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).
Так, согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в том случае, если в аренду сдается часть помещения к договору аренды прилагается кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. При этом, закон не определяет, как именно должна быть идентифицирована часть помещения в кадастровом паспорте (согласована сторонами, либо официально поставлена на кадастровый учет).
Тем не менее, согласно позиции Росреестра, изложенной в Письмах Росреестра от 14 июля 2011 года №14-4499-ГЕ, от 09 ноября 2012 года №14-5086/1, отсутствие в кадастре сведений о части помещения, которая передается в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Нужно заметить, что нежелание Росреестра осуществлять регистрационные действия в отношении части помещения объяснялось тем, что у ведомства отсутствовала техническая возможности выдать кадастровый паспорт на часть помещения и, соответственно, поставить часть помещения на учет. Действовавший до января 2013 года порядок осуществления государственного учета объектов недвижимости в переходный период, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 октября 2011 года №577, не предусматривал возможности учета части здания, помещения, а установленные формы кадастровых паспортов, утвержденные приказом Минюста России от 18 февраля 2008 года №32, не позволяли отразить сведения о частях недвижимого имущества, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
По последней информации в настоящее время имеется возможность получить кадастровый паспорт на помещение с выделенной частью для целей регистрации договора аренды (сейчас уже применяются новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие такую возможность).
Судебная практика придерживается иной позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), в котором разъяснено, что на государственную регистрацию договора аренды части помещения может быть представлен документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание предмета аренды. Если из такого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в государственной регистрации по причине непредставления кадастрового паспорта на часть помещения может быть признан в судебном порядке незаконным.
Сформированная ВАС позиция полностью поддержана коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Так, в Определении ВС от 22 августа 2014 г. по делу N 307-ЭС14-183 указано, что «непредставление заявителем кадастрового паспорта, необоснованно расценено регистрирующим органом в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации спорного договора аренды».
Управление Росреестра тем не менее, позицию ВАС не принимает и продолжает настаивать на том, что непредставление кадастрового паспорта на часть передающегося в аренду недвижимого имущества является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды. Так, в Письме от 26 августа 2013 года №14-исх/07811-ГЕ/13 Росреестр указывает, что «постановления Пленума ВАС не являются нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе не составляют правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, единой позиции нет, но у сторон договора появился выбор: судебный и внесудебный способ регистрации части помещения. Стороны могут: подать на регистрацию договор аренды с приложением к нему кадастрового паспорта на целое помещение с выделенной на нем арендуемой частью, согласованной сторонами и позволяющей однозначно идентифицировать объект аренды, и, в случае получения отказа, обжаловать его в суде; либо получить кадастровый паспорт на помещение с выделенной на нем частью помещения для целей обременения и приложить его к договору аренды, подлежащему регистрации.
Как показывает практика реализация обоих способов требует временных затрат, однако, результат стоит того если бизнес партнёры заинтересованы в долгосрочных отношениях.
Дополнительная информация
По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Ирине Оникиенко в офис CapitalLegalServices в Санкт-Петербурге.
Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам CapitalLegalServices и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.
|
Ирина Оникиенко
|
|