Обзоры законодательства
Обзор изменений в регулировании вопросов в сфере недвижимости и строительства: Март 2022
- Автор: Елена Степанова
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 01.04.2022
В ответ на изменения в экономической и правовой сферах Президентом России был подписан Федеральный закон №58-ФЗ от 14 марта 2022 года («Закон №58-ФЗ»), утверждающий пакет антикризисных мер. Ряд мер существенно меняет сложившиеся подходы к правовому регулированию отношений, связанных с недвижимостью и строительством.
Первая группа мер направлена на снижение в 2022 году временных затрат по согласованию изменений градостроительных документов:
- Установлен месячный срок согласования проектов генерального плана поселения, городского округа или проектов о внесении изменений в соответствующий генеральный план с органами государственной власти или органами местного самоуправления.
- Установлен месячный срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из вышеуказанных документов.
- Закреплена возможность одновременного проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам изменений как генерального плана, так и правил землепользования и застройки.
- Внесены иные изменения в порядок проведения общественных обсуждений и публичных слушаний.
Вторая группа мер нацелена на упрощение порядка приобретения прав и использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности («Публичные участки»), до конца 2022 года:
- Правительство РФ вправе определить случаи предоставления Публичных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких участков.
- Правительство РФ вправе утвердить новые случаи, в которых допускается заключение договора мены в отношении Публичных участков и частных земельных участков.
- В отношении договоров аренды Публичных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, государственные или муниципальные органы могут утвердить льготную арендную плату, причем минимальный размер составляет 1 рубль.
- Арендатор теперь вправе обратиться с заявлением о продлении срока аренды Публичного участка на срок до 3-х лет независимо от того, приобретено ли право аренды на торгах и имеется ли задолженность по арендной плате (такое право имеется у арендатора до 1 марта 2023 года). Однако для реализации указанного права необходимо соответствовать двум критериям: 1) на дату обращения арендатора срок действия договора аренды не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды; 2) на дату обращения арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка. Если оба критерия соблюдены, арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды.
Очевидно, что последнее изменение существенным образом отличается от устоявшегося в судебной практике подхода, в соответствии с которым продление срока договора аренды Публичного участка без проведения торгов допускается только в нескольких установленных законом случаях. Вместе с тем, вторая группа мер существенным образом облегчит жизнь застройщикам, которым не потребуется доказывать факт освоения земельного участка, наличия объекта незавершенного строительства или искать иные основания для продления срока договора аренды Публичного участка.
Отдельного внимания заслуживает положение Закона №58-ФЗ о том, что Правительство РФ вправе в 2022 году устанавливать случаи выдачи разрешений на строительство объектов, не являющихся линейными, на двух или более земельных участков. На данный момент такие случаи и порядок не утверждены российским Правительством. Судебная практика по вопросу законности строительства одного объекта на нескольких земельных участках до принятия Закона №58-ФЗ была неоднозначной, при этом судами чаще использовался подход, согласно которому строительство объекта должно осуществляться на одном земельном участке.
Последняя группа мер связана с процессом государственной регистрации недвижимого имущества. Положения Закона №58-ФЗ позволяют Росреестру не осуществлять проверку наличия правоустанавливающих документов на землю при осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на созданные здания, сооружения. Данное решение законодателя связано с тем, что правовая экспертиза прав на землю, в любом случае, осуществляется уполномоченным органом, который выдает решение о вводе объекта в эксплуатацию, поэтому повторная проверка данного вопроса Росреестром представляется нецелесообразной.
Аналогичный подход установлен Законом №58-ФЗ к постановке на кадастровый учет или государственной регистрации прав на объекты, расположенные в границах зон затопления, подтопления. Требования о наличии инженерной защиты таких объектов и сооружений, обеспечивающих охрану водных объектов, согласно Закону №58-ФЗ не должны проверяться на стадии государственного кадастрового учета и регистрации прав.
Кроме того, Законом №58-ФЗ вносится ряд изменений в порядок постановки на кадастровый учет объектов гражданской обороны и иных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности и созданных позднее 20 января 1992 года.
Вместе с тем, в Государственную Думу в последние недели вносится большое количество законопроектов, направленных на дальнейшее изменение регулирования вопросов, связанных с недвижимостью и строительством.
Так, отдельного внимания заслуживает законопроект №97317-8 от 30 марта 2022 года. Данный законопроект направлен на изменение сроков вступления в силу положений ранее принятых федеральных законов:
- Вступление в силу Федерального закона от 21 декабря 2021 года №430-ФЗ планируется на 1 сентября 2022 года (данным законом в ГК РФ вводятся новые главы, посвященные регулированию правового статуса недвижимых вещей, а также вопросам возникновения права собственности на недвижимые вещи, определяется статус общего имущества в здании или сооружении).
- Вступление в силу Федерального закона от 30 декабря 2021 года №478-ФЗ планируется на 1 июня 2022 года (данным законом регулируется порядок приобретения прав на земельные участки лицами, проживающими в жилых домах, расположенных в границах населенного пункта, и не оформивших права на такие дома, вопросы подготовки схем расположения земельных участков и вопросы, связанные с государственной регистрацией недвижимости).
Кроме того, представляют интерес положения законопроекта «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе», разработанного Росреестром. Данный законопроект меняет подходы к определению объекта недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, участка недр. Кроме того, в случае принятия указанного законопроекта изменится и правовой статус вспомогательных построек, которые не будут признаваться объектами недвижимости и будут отнесены к улучшениям земельного участка или иных объектов недвижимости (например, дома).
Среди прочего, интересным представляется предлагаемый Росреестром в законопроекте подход к образованию объектов недвижимости, предполагающий установление исчерпывающего перечня способов: 1) раздел объекта недвижимого имущества; 2) объединение объектов недвижимости; 3) исключение здания, сооружения, объекта незавершенного строительства из единого недвижимого комплекса; 4) перепланировка помещений и (или) изменение границ машино-мест.
Данный обзор подготовили юристы практики недвижимости и строительства Capital Legal Services: партнер, руководитель практики Елена Степанова и юрист Денис Михайличенко.