Обзоры законодательства
Порядок заключения сделок с недвижимостью иностранными лицами
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 28.03.2022
В последнее время в связи с многочисленными изменениями привычных для всех «правил игры» на рынке недвижимости все чаще возникают вопросы о возможности совершения сделок иностранными лицами.
Законодатель продолжает активно дорабатывать уже принятые ранее решения об установлении определенных ограничений по распоряжению иностранными лицами недвижимым имуществом. Тем не менее, уже сейчас можно сказать, что определенные тенденции уже наметились. Ответ на самый главный вопрос о том, можно ли заключать с иностранными лицами сделки, предметом которых является недвижимое имущество, однозначен – да, такие сделки заключать можно, но при условии соблюдения ряда особенностей.
Основные ограничения на совершение сделок с недвижимостью с участием иностранных лиц установлены Указом Президента РФ от 1 марта 2022 года №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее – «Указ Президента РФ №81»).
Осуществление вышеуказанных сделок возможно на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее – «Правительственная комиссия»), в следующих случаях:
- сделки осуществляются резидентами с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства) (далее – «Лица Недружественных государств»),
- сделки осуществляются резидентами с лицами, которые находятся под контролем Лиц Недружественных государств, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
- сделки осуществляются резидентами с иностранными лицами, не относящимися к Лицам Недружественных государств, если предметом сделок является недвижимое имущество, приобретенное после 22 февраля 2022 года такими иностранными лицами у Лиц Недружественных государств.
При этом в соответствии с разъяснениями Росреестра от 18 марта 2022 года сторонам не требуется включать в договоры купли-продажи недвижимого имущества специальные формулировки относительно иностранных лиц.
Банк России в Разъяснении от 18 марта 2022 года №2-ОР (далее – «Разъяснение Банка России»), подчеркнул, что в целях применения установленных Указом Президента РФ №81 ограничений гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается только как гражданин РФ. При этом понятие «резидент» для целей применения Указа Президента №81 соответствует понятию «резидент», закрепленному в валютном законодательстве РФ.
В соответствии с Указом Президента РФ от 5 марта 2022 года №95 к Лицам Недружественных государств не относятся лица, отвечающие одновременно двум требованиям:
- Такие лица находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются РФ, российские юридические лица или физические лица), в том числе если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, являющиеся Лицами Недружественных государств;
- Информация о контроле над такими лицами раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами, указанными в пункте выше, налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Отдельно следует отметить, что получение разрешения Правительственной комиссии не требуется, если:
- объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории РФ;
- расчеты по сделкам с объектами недвижимости осуществляются по счетам (вкладам), открытым резидентам в иностранных банках, иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории РФ, информация о которых раскрыта резидентами налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ;
- сделки с объектами недвижимости осуществляются со Специальными иностранными лицами (однако на данный момент понятие «Специальные иностранные лица» в законодательстве не определено, поэтому какие именно лица входят в группу «Специальных иностранных лиц» установить на практике невозможно);
- право собственности на недвижимое имущество приобретается у резидента физическим лицом, являющимся Лицом Недружественных государств;
- право собственности на недвижимое имущество приобретается резидентом у физического лица, являющегося Лицом Недружественных государств, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С»;
- резиденты заключают договоры участия в долевом строительстве с иностранными лицами, связанными с Лицами Недружественных государств;
- права на объекты недвижимости приобретаются посредством наследственного правопреемства, осложненного иностранным элементом, в том числе при реализации права на распоряжение имуществом на случай смерти (данный подход сформирован Федеральной нотариальной палатой в Письме №1392/03-16-3 от 15 марта 2022 года).
Данный обзор подготовили юристы практики недвижимости и строительства Capital Legal Services: управляющий юрист Денис Осипчук и юрист Денис Михайличенко.