Обзоры законодательства
Семь раз отмерь, один отрежь
- Автор: Елена Степанова
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 10.03.2017
Объект построен, права на него оформлены, публичный земельный участок, необходимый для его эксплуатации, можно выкупать, - это правило для всех застройщиков является прописной истиной. Однако на практике возникают вопросы: как правильно рассчитать площадь выкупаемого земельного участка, чтобы и «своего не упустить», но и «чужого не прихватить»?
Ранее в судебной практике параллельно существовали два диаметрально противоположных подхода касательно правомерности выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, превосходящего по площади расположенный на нем объект недвижимости.
В соответствии с первым подходом собственнику объекта недвижимости предоставляется право выкупа публичного земельного участка в тех же размерах, что были определены в ранее заключенном договоре аренды такого участка (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 17 августа 2004 года №4345/04 по делу №А41-К2-6580/03, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2010 года №09АП-28751/2010 по делу №А40-42711/10-106-210).
Однако согласно второму подходу площадь земельного участка, предоставленная в аренду для строительства объекта, не является автоматическим свидетельством ее необходимости для целей выкупа участка, тем более, если возведенный объект занимает лишь незначительную часть выкупаемого участка (см., например, Определение ВАС РФ от 25 апреля 2014 года №ВАС-2722/14 по делу №А32-46630/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 января 2014 года по делу №А56-20059/2013).
Очередную попытку единобразить подход по данному вопросу предпринял на днях Верховный Суд РФ в Определении по делу №А40-100700/2015 от 06 марта 2017 года.
В рамках данного дела рассматривался спор между Управлением Федеральной антимонопольной службы по Московской области («УФАС»), ООО «Столичные инвестиции. Дубна» («Общество») и Администрацией города Дубна («Администрация»).
Так, в 2007 году между Обществом и Администрацией был заключен договор аренды земельного участка, на котором Обществом был построен Торгово-офисный центр («ТЦ»). В дальнейшем Общество будучи собственником ТЦ в 2013 году выкупило спорный земельный участок. При этом размер выкупленного земельного участка (10000 кв.м.) намного превышал площадь, фактически занимаемую ТЦ (796 кв.м.).
После этого Общество разделило приобретенный земельный участок на два новых, на одном из которых размещался ТЦ, а второй участок, не занятый объектами недвижимости, Общество планировало использовать для нового строительства.
По результатам проверки процедуры предоставления публичного земельного участка в собственность Обществу УФАС выявила в действиях Администрации и Общества нарушение Федерального закона от 26 июля 2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку новообразованный земельный участок, планируемый Обществом к застройке, был предоставлен ему без прохождения публичных процедур (торгов). В связи с этим УФАС предписала принять меры, направленные на возврат в публичную собственность указанного земельного участка.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали указанное предписание УФАС незаконным, поскольку посчитали, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право выкупа земельного участка под ним, независимо от соотношения его площади с площадью возведенного на нем объекта.
Однако Верховный Суд РФ с позицией судов нижестоящих инстанций не согласился, указав, что «орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта».
Поскольку такое обоснование не было представлено ни Обществом, ни Администрацией, Верховный Суд РФ посчитал вывод судов трех инстанций о соблюдении требований Земельного кодекса РФ при предоставлении Обществу в собственность земельного участка в размерах, не учитывающих фактические потребности в нем, неправомерным.
Отметим, что при рассмотрении указанного дела применялись нормы Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года. Вместе с тем, в связи с отсутствием в актуальной редакции Земельного кодекса РФ положений, четко регламентирующих порядок определения площади публичного земельного участка, выкупаемого собственником расположенного на нем объекта недвижимости, полагаем, что выводы, сформулированные Верховным Судом РФ в рамках дела №А40-100700/2015, будут актуальны и в текущее время.
Мы будем отслеживать дальнейшее развитие судебной практики по данному вопросу и проинформируем Вас о формирующейся динамике. Так, уже сейчас на рассмотрении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа находится судебный спор по аналогичному вопросу между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Лента» (дело №А03-4772/2015).
![]() |
Елена Степанова
Москва Тел.: +7 (495) 970 10 90 |
|
Ольга Софинская
Москва Тел.: +7 (495) 970 10 90 |
Дополнительная информация
По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой и Ольге Софинской в офис Capital Legal Services в Москве.
Целью настоящего обзора является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая в той или иной степени может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.
www.facebook.com/capitallegalservices