Обзоры законодательства
«Слабый» рубль - основание для изменения договора аренды
- Автор: Елена Степанова
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 12.01.2016
Текущие экономические условия вынуждают арендаторов обращаться к арендодателям с инициативой пересогласовать условия заключенных договоров аренды коммерческой недвижимости или вовсе досрочно расторгнуть их. Далеко не все собственники охотно идут на пересмотр условий действующих условий аренды, а безрезультатность переговорного процесса нередко подталкивает арендаторов к изменению или досрочному расторжению договоров аренды в судебном порядке.
Вместе с тем, законных оснований для изменения или досрочного расторжения договоров аренды по инициативе арендаторов в судебном порядке не так уж и много. В условиях ограниченности инструментов для досрочного выхода из договоров аренды или изменения их условий, арендаторы подчас вынуждены проявлять креативность.
Ранее, в периоды кризисов 1998 и 2008 годов, одним из самых востребованных оснований для обращений арендаторов в суды с требованиями об изменении или досрочном расторжении договоров аренды, являлось существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Речь идет о таком изменении обстоятельств, при котором, если бы стороны договора могли его предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на иных условиях. Однако попытки арендаторов изменить или досрочно расторгнуть договоры аренды по данному основанию в указанные периоды не увенчались успехом. Согласно позиции судов, неблагоприятная экономическая ситуация, колебания курсов валют, ухудшение финансового положения сторон договора или снижение спроса на реализуемые товары не являются существенным изменением обстоятельств. Возможность наступления таких негативных последствий признается ничем иным, как обычным предпринимательским риском, который по роду своей деятельности арендатор должен предвидеть при заключении договора аренды.
Арендаторы пытались расторгать договоры аренды, ссылаясь на кризисные факторы и изменения курсов валют как на обстоятельства непреодолимой силы (статья 401 ГК РФ). Суды эти основания также не поддержали, однозначно подчеркивая, что ухудшение экономической ситуации не является форс-мажором.
Однако наметившаяся стабильность в подходе судов при рассмотрении дел о досрочном расторжении и изменении условий договоров аренды по описанным основаниям в конце прошлого года была поколеблена.
Так, 29 декабря 2015 года Арбитражный суд города Москвы со ссылкой на статью 451 ГК РФ признал в качестве достаточного основания для внесения изменений в договор аренды, заключенного в иностранной валюте, девальвацию рубля, ставшую следствием политики ЦБ РФ по его выведению в свободное плавание (дело №А40-83845/15).
ПАО «Вымпел-Коммуникации» обратилось в суд с двумя исками к ПАО «Тизприбор»: (1) о расторжении заключенного между ними договора аренды и (2) о внесении изменений в договор в части фиксации применимого курса валюты при расчете арендных платежей в диапазоне от 30 до 42 рублей за доллар США за кв. м. арендуемого помещения ввиду существенного изменения обстоятельств.
Суд удовлетворил исковые требования ПАО «Вымпел-Коммуникации» в части изменения заключенного договора аренды посредством закрепления в нем указанных границ валютного коридора. При этом в удовлетворении требований о расторжении договора аренды арендатору было отказано.
Отметим, что позиция, выраженная судом по данному делу, расходится с ранее устоявшимся подходом и вызывает обоснованные опасения: массовый пересмотр договоров, заключенных в иностранной валюте, может привести к нарушению стабильности гражданского оборота, что, в свою очередь, может усугубить экономическую ситуацию в стране. С другой стороны, если данная позиция суда найдет поддержку в ходе дальнейшего формирования судебной практики, это поможет многим участникам рынка держаться на плаву.
Мы будем следить за дальнейшим развитием ситуации как по описанному делу, так и по аналогичным спорам и проинформируем Вас в случае установления нового подхода судов к изменению и досрочному расторжению договоров аренды в связи с колебанием валютных курсов.
![]() |
Елена Степанова
Москва estepanova@cls.ru |
|
Денис Осипчук
Москва |
Дополнительная информация
По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой и Денису Осипчуку в офис Capital Legal Services в Москве.
Целью настоящего обзора является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая в той или иной степени может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.