Новости о проведении кадастровой оценки коммерческой недвижимости 

19 ноября 2014 года опубликован Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений площадью более 3 000 кв. м и зданий на территории Санкт-Петербурга (далее – «Приказ»).

Результаты новой кадастровой оценки в отношении 109 802 здания и 5 895 помещений, традиционно определённые ГУП «ГУИОН», утверждены по состоянию на 28 мая 2014 года. По подсчетам ГУИОН средняя кадастровая стоимость 1 кв. м зданий в Санкт-Петербурге составила 20 291 руб., а 1 кв. м помещений – 24 104 руб.

Это вторая по счету кадастровая оценка объектов капитального строительства в Санкт-Петербурге, и проводилась она под эгидой устранения ошибок и неточностей, допущенных в рамках предыдущей оценки. Подготовительный процесс, включая проведение инвентаризации объектов недвижимости для целей актуализации баз данных, внушал надежду, что в этот раз размер кадастровой стоимости будет справедливым и понятным. Между тем, полученные результаты вновь озадачивают.

По сравнению с предыдущей оценкой кадастровая стоимость некоторых торговых объектов увеличилась практически в два раза, в то время как показатели по соседним объектам резко понизились. При этом если в отдельно взятом случае причина резкого повышения стоимости не вызывает вопросов в силу допущенных ранее явных ошибок в технической документации объекта, то в других случаях причина кардинального изменения стоимости совсем не очевидна.

Как следует из информации, представленной на сайте ГУИОН, при проведении новой кадастровой оценки использовались новые алгоритмы выбора аналогов для расчета стоимости, новые методы расчета накопленного износа и прибыли предпринимателя. В некоторых случаях на стоимость повлияло включение в расчет стоимости подземной части здания, что не принималось во внимание при оценке 2012 года. Получается, что кадастровую стоимость можно менять в ту или другую сторону, фактически произвольно меняя методику расчета и используемые показатели.

В связи с изменениями в налоговом законодательстве размер кадастровой стоимости для собственников коммерческой недвижимости приобрёл определяющее значение, поскольку налог на имущество организаций будет рассчитываться именно по кадастровой стоимости, а не по инвентаризационной, как ранее. Соответствующий законопроект о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» находится на рассмотрении в третьем чтении и до конца года, вероятно, будет принят, чтобы новые правила начали действовать уже с 2015 года. В соответствии с предлагаемыми изменениями налоговая ставка по налогу на имущество составит 1% от кадастровой стоимости объекта.

У собственников объектов недвижимости, сомневающихся в обоснованности размера новой кадастровой стоимости, есть возможность оспорить кадастровую стоимость в административной комиссии при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

В соответствии с действующим правовым регулированием обращение в досудебную комиссию теперь является обязательным этапом для разрешения спора, а срок на обращение стал существенно дольше – в отличие от прежних шести месяцев теперь подать заявление можно в течение пяти лет с даты внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, если до истечения этого периода не будет проведена новая кадастровая оценка.

Спор может быть передан в суд только при несогласии с решением комиссии либо в случае если административная комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости либо не рассмотрела его в установленный месячный срок.

В рамках действующей в нашей компании комплексной программы сопровождения подобных проектов мы сотрудничаем с надёжной оценочной компанией, способной провести экспресс-оценку спорного объекта и оперативно установить обоснованность утверждённой кадастровой стоимости и перспективы её корректировки в рамках административного оспаривания.

В случае Вашей заинтересованности в подобной услуге, пожалуйста, связывайтесь с нами.

Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга №390 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений площадью более 3 000 кв. м и зданий на территории Санкт-Петербурга» от 17 ноября 2014 года

Дополнительная информация

По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Игорю Горохову или Анастасии Кузьминой в офис Capital Legal Services в Санкт-Петербурге.

Целью настоящего обзора является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая в той или иной степени может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.