Обзоры законодательства
ВАС РФ готовит новые разъяснения по договору аренды недвижимого имущества
- Автор: Елена Степанова
- Услуги: Коммерческая недвижимость , Недвижимость и строительство
- Дата: 22.10.2012
Пленум ВАС РФ подготовил проект Постановления о внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – «Постановление»).
Постановление призвано разъяснить спорные и неоднозначные вопросы и унифицировать подходы судов по вопросам заключения договора аренды недвижимого имущества.
В случае если проект Постановления будет окончательно принят, многие спорные вопросы будут однозначно решены в судебной практике.
Ниже рассмотрим основные разъяснения Пленума ВАС РФ, нашедшие отражение в проекте Постановления.
Аренда части недвижимого имущества
Отметим, что ранее суды расходились во мнении, применяются ли к договорам аренды части недвижимого имущества нормы гражданского законодательства об аренде (гл. 34 ГК РФ), и неоднозначно квалифицировали договоры аренды части недвижимого имущества, а также зачастую признавали такие договоры незаключенными из-за отсутствия надлежащей индивидуализации объекта аренды.
Пленум ВАС РФ в Постановлении разъяснил, что:
-
Стороны вправе заключить договор аренды в отношении части недвижимого имущества (здания, помещения или земельного участка), и к нему будут применяться правила гл. 34 ГК РФ.
-
Договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации. Обременение в данном случае устанавливается на всю недвижимую вещь.
-
При государственной регистрации договора аренды часть земельного участка, пользование которой будет осуществлять арендатор, должна быть обозначена на графической части (план, схема) кадастрового паспорта арендуемого участка любым согласованным сторонами способом.
Регистрирующий орган при этом не вправе отказать в государственной регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта/выписки, содержащих сведения о части земельного участка, если соответствующая часть обозначена способом, который стороны сочли достаточным для определения объекта аренды.
Передача в аренду имущества, право собственности на которое не зарегистрировано
Пленум ВАС РФ пояснил, что договор аренды не может быть признан недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ, если лицо, заключившее договор аренды, в момент заключения такого договора не являлось собственником имущества, подлежащего передаче в аренду, но:
-
В момент передачи имущества арендатору во временное владение и пользование (либо во временное пользование) обладало правом собственности на него.
-
В момент передачи имущества в аренду являлось законным владельцем вновь им созданного либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него.
При этом Пленум ВАС РФ пояснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Более того, доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание.
Отсутствие разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе также не влечет недействительности договора аренды.
Вместе с тем, Пленум ВАС РФ подчеркнул, что договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе, и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), ничтожен, поскольку принятие на себя участниками гражданского оборота обязательств по поводу самовольных построек не допускается (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Арендная плата
Пленум ВАС РФ, среди прочих разъяснений относительно порядка установления арендной платы, пояснил порядок пересмотра размера арендной платы.
Так, напомним, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Пленум ВАС РФ указал в Постановлении, что данная норма является диспозитивной и допускает включение в договор аренды возможности изменения размера арендной платы чаще чем один раз в год, как по соглашению сторон, так и в результате одностороннего изменения арендодателем условий договора (статья 310 ГК РФ).
При этом если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности, и существенно их превысила, суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Кроме того, Пленум ВАС РФ в Постановлении дал разъяснения по поводу права арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (статья 619 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ пояснил, что даже после уплаты такого долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
С полным текстом проекта Постановления можно ознакомиться на сайте ВАС РФ (http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/63659.html).
Мы будем отслеживать рассмотрение указанного проекта Постановления и незамедлительно проинформируем Вас о принятии документа в окончательной редакции.
Дополнительная информация
По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой в офис Capital Legal Services в Москве.
Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.
![]() |
Елена Степанова Москва |