Публикации
Бросить якорь: расторжение договора аренды с якорным арендатором
- Автор: Елена Степанова
- Услуги: Коммерческая недвижимость , Недвижимость и строительство
- Дата: 23.04.2012
Commercial Real Estate, № 17 (192)
Елена Степанова, Партнер Capital Legal Services
Не секрет, что правильный подбор якорей – один из ключевых факторов успешности и привлекательности всего ТЦ. Не является это секретом и для самих якорных арендаторов. Они знают себе цену и, несмотря на активное сопротивление девелоперов, максимально используют свое привилегированное положение при согласовании условий аренды. Так что даже при большом желании сменить якоря на объекте совсем непросто.
Помимо низкой арендной платы, девелоперам часто приходится соглашаться и на другие условия: детализированные требования якорей к состоянию и техническим характеристикам арендуемых помещений, создание максимально комфортных условий при выполнении отделочных работ в помещениях,более сбалансированную ответственность сторон в случае нарушения договора аренды. Зачастую якорный арендатор также добивается запрета на открытие магазинов, составляющих конкуренцию якорю, как в торговом центре, в котором расположены арендуемые помещения, так и в близлежащих торговых центрах, принадлежащих девелоперу.
Особое внимание при обсуждении арендных условий якорные арендаторы уделяют основаниям для расторжения договора аренды. Подход сторон к согласованию этого вопроса во многом продиктован их обоюдной заинтересованностью друг в друге, в сохранении партнерских отношений в течение всего срока действия договора аренды. Досрочное расторжение договора крайне не выгодно ни якорю, который вложил значительные средства в отделку помещения, ни арендодателю, вынужденному искать нового оператора, не получая в течение довольно длительного периода поиска дохода от пустующего помещения.
Кроме того, расставание с якорным арендатором снижает общий приток посетителей в торговый центр, приводит к снижению выручки у других арендаторов и, как следствие, к сокращению арендных платежей, зависящих от величины товарооборота.
Такая взаимная заинтересованность в стабильности арендных отношений оборачивается тем, что на практике в договорах аренды, подписываемых с якорными арендаторами, количество оснований для досрочного расторжения контракта сведено к минимуму. Как правило, они ограничиваются лишь наиболее серьезными нарушениями договорных обязательств, такими как: невнесение арендной платы, уклонение от передачи или приемки помещений в аренду, нецелевое использование площадей, наличие в помещениях недостатков, препятствующих их использованию, причинение вреда.
Девелоперы и якоря обычно не удовлетворяются минимизацией оснований для одностороннего расторжения договоров аренды. В случае с якорными арендаторами на практике довольно часто включается оговорка, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке только, если основания для его расторжения не устраняются виновной стороной в течение определенного срока. В результате включения в договор аренды описанных выше условий вероятность одностороннего расторжения договора аренды планомерно стремится к нулю, что полностью отвечает интересам обеих сторон.
Закон в помощь
Тем не менее, никто не застрахован от ситуаций, при которых у арендодателя может возникнуть объективная потребность в досрочном расторжении договора аренды с якорным арендатором. Причины могут быть разнообразными.
Известны случаи, когда отдельные девелоперы, стремясь привлечь определенного якоря в торговый центр, соглашались на крайне низкую арендую плату. В результате инвестиции собственников в проект оказывались неокупаемыми или окупались в течение чрезмерно долгого срока. После того, как якорные арендаторы не соглашались добровольно пересмотреть арендную плату, у владельцев не оставалось другого разумного выхода, кроме как добиваться расторжения договоров аренды.
В некоторых случаях девелопер изначально допускал ошибку в выборе якоря, который не обеспечивал требуемый поток посетителей. Логичным выходом из указанной ситуации собственник видел в расторжении договора аренды с ним и поиске нового якоря. Так, известен пример, когда в одном из московских торговых центров на смену магазина «Рамстор» пришел гипермаркет «АШАН», в результате чего количество посетителей торгового центра заметно увеличилось.
Наконец, якорный арендатор может вести себя недобросовестно и нарушать условия договора. При определенной критической массе нарушений даже у самого терпеливого арендодателя может возникнуть стойкое желание расторгнуть с ним договор. При возникновении проблемных случаев арендодатель нередко с удивлением обнаруживает, что заключенный договор аренды не предусматривает оснований для разрыва контракта, которые подходили бы к его ситуации. В таких обстоятельствах у девелопера остается последняя надежда – попробовать найти основания для расторжения договора аренды непосредственно в действующем гражданском законодательстве.
Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, как по предусмотренным в нем основаниям, так и при существенном изменении обстоятельств или при существенном нарушении стороной условий договора.
При этом существенное изменение обстоятельств и существенное нарушение стороной условий договора дают девелоперу право расторгнуть договор аренды исключительно в судебном порядке, для чего необходимо доказать суду как сам факт наличия имеющихся нарушений, так и их существенный характер.
Под существенным изменением обстоятельств закон понимает возникновение ситуаций, которые не могли быть разумно спрогнозированы стороной, заинтересованной в расторжении договора, и которые являются настолько нежелательными для этой стороны, что она никогда бы не заключила договор или заключила бы его на существенно отличающихся условиях, если бы могла предсказать наступление подобных обстоятельств.
Однако девелоперу, вряд ли, стоит рассчитывать, что суд расценит, например, его просчеты в определении размера арендной платы в качестве существенного изменения обстоятельств.
Согласно сложившейся судебной практике девелопер, будучи лицом, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, должен разумно предвидеть изменение любых финансовых показателей, влияющих на его заинтересованность в заключении и исполнении договора аренды. В настоящее время существует множество судебных прецедентов подобного рода в области аренды коммерческой недвижимости.
Под существенным нарушением договора закон понимает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В качестве таких нарушений в Гражданском кодексе РФ указаны следующие: использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенное ухудшение имущества арендатором, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также уклонение арендатора от проведения капитального ремонта, являющегося обязательным для него.
Тем не менее, даже наличие одного из вышеперечисленных нарушений не означает гарантированного расторжения договора аренды. Так, законом предусмотрено, что право на расторжение договора аренды может возникать у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае устранения нарушения, а арендатор и сам не заинтересован в расторжении, дальнейшее расторжение договора невозможно.
Непривлекательный якорь
Однако даже соблюдение указанной претензионной процедуры вовсе не означает, что договор будет непременно расторгнут. Дело в том, что суды учитывают многие нюансы, позволяющие им оценить существенность нарушения.
Известен случай, когда якорный арендатор, открывший магазин «ТЕХНОСИЛА», более сорока раз задерживал внесение арендной платы. Несмотря на это, суд отказался считать такое нарушение существенным, поскольку арендатор погасил возникшую задолженность до момента обращения арендодателя в суд. В расторжении договора аренды арендодателю было отказано.
В другом случае сторонами был заключен договор аренды помещений под магазин «Перекресток», в котором стороны определили, что арендуемые площади предназначены для размещения продуктового магазина. Ввиду того, что якорный арендатор начал продавать в арендуемых помещениях непродовольственные товары и игнорировал требования собственника о прекращении подобной деятельности, тот обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием помещений. Тем не менее, суд посчитал, что продажа непродовольственных товаров в помещениях, предназначенных для размещения продуктового магазина, не противоречит назначению помещений, поскольку согласно деловой практике в продуктовых магазинах могут продаваться также и непродовольственные товары.
Еще сложнее складываются дела у девелопера при обращении в суд за расторжением договора, если якорный арендатор допускает нарушения, прямо не поименованные в законе в качестве существенных нарушений. В практике был случай, когда арендодатель и якорный арендатор магазин «ДИКСИ» установили в договоре аренды запрет на продажу детских игрушек. После того, как арендатор начал продавать детские игрушки в арендуемых помещениях и не реагировал на требования арендодателя устранить подобное нарушение, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Однако суд посчитал данное нарушение несущественным, ввиду того, что ни в законе, ни в договоре аренды оно не определено в качестве существенного, а также ввиду того, что арендодатель не предоставил убедительных доказательств обратного.
Еще меньшую вероятность успеха имеют исковые требования, основанные на нарушении обязательства, описание которого в договоре выполнено с помощью оценочных критериев.
Так, однажды арендодатель обратился в суд за расторжением договора аренды на основании нарушения якорным арендатором магазином «ДИКСИ» обязательства по поддержанию «привлекательного внешнего вида» арендуемых помещений. Суд, отказав в удовлетворении иска, отметил, что критерии привлекательности внешнего арендуемых помещений носят оценочный характер и что негативная оценка арендодателем или третьими лицами внешнего вида арендуемых помещений не свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.
Тяжелый случай
Сложившиеся в деловой практике подходы девелоперов и якорных арендаторов к согласованию условий договора аренды о его расторжении, а также практика применения судом норм о расторжении договора аренды делают расторжение договора аренды крайне затруднительным для девелопера.
Для того чтобы сделать более реальным одностороннее расторжение договора аренды девелопером, на стадии согласования арендных условий рекомендуется определить четкий перечень всех нарушений, являющихся существенными для арендодателя и добиваться указания всех этих нарушений в качестве оснований для расторжения договора аренды. Также не будет лишним указать, что перечисленные в договоре аренды существенные нарушения, допускаемые арендатором, дают девелоперу право прекратить договор аренды без обращения в суд путем отказа от исполнения договора. Кроме того, следует избегать каких-либо оценочных категорий при описании существенных нарушений, дающих право на расторжение договора.
Вне зависимости от условий, предусмотренных в договоре аренды, прекращение отношений с якорным арендатором в любом случае приводит к существенным финансовым потерям обеих сторон. Чтобы свести вероятность подобных потерь к минимуму, собственнику следует с максимальной осмотрительностью относиться как к выбору якорного арендатора для торгового центра, так и к разработке положений договора аренды с ним, поскольку именно детальнейшая проработка всех юридических и экономических аспектов является главной предпосылкой долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества арендодателя с якорным арендатором.