Публикации
Форс-мажорные ноты
- Автор: Елена Степанова
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 28.10.2020
На фоне роста заболеваемости коронавирусом бизнес постоянно находится под угрозой введения новых и расширения действующих ограничений. Журнал CRE собрал мнения ведущих российских юристов, как избежать весенней «битвы договоров» между арендаторами и арендодателями, что будет с игроками разных сегментов и почему договариваться теперь еще сложнее, чем полгода назад.
Партнер Capital Legal Services Елена Степанова считает, что при негативном сценарии, в случае если будут вновь введены ограничительные меры, аналогичные тем, что были весной, ситуация на рынке, безусловно, еще более усугубится. Многие сегменты рынка еще не оправились от последствий «первой волны» карантина, а повторная может привести к массовым дефолтам и банкротствам компаний. Запас финансовой прочности для большинства уже исчерпан. Поэтому сейчас состояние рынка во многом будет зависеть от характера мер, которые предпримет государство: будет ли вновь ограничена работа торговых и бизнес-центров, фитнес-клубов, иных общественных объектов, и если да – то в каком объеме и на какой срок.
Если ситуация с карантином повторится, сторонам арендных отношений придется вновь пытаться договариваться об изменении условий аренды. Отметим, что многие компании, согласовывая изменения коммерции еще при «первой волне», разумно предвидели возможную негативную динамику и предусматривали в договорах аренды условия платежей и порядок взаимодействия сторон на случай повторного введения ограничительных мер. Учитывая опыт «первой волны», есть основания полагать, что в случае введения существенных ограничений государством, вероятно, также будут разработаны дополнительные новые механизмы регулирования отношений сторон договоров аренды.
В частности, потенциально могут быть внесены изменения в ранее принятый Федеральный закон от 08 июня 2020года №166-ФЗ, который предоставил право арендаторам малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей потребовать снижения арендной платы, а при недостижении соглашения с арендодателем– отказаться от договора аренды в срок до01 октября 2020года. Многие отрасли так и не были отнесены государством к разряду «наиболее пострадавших», а эффективность данного закона уже также получила от рынка всестороннюю оценку. В текущей ситуации подход «надеемся на лучшее, но готовимся к худшему» представляется, пожалуй, наиболее разумным и обоснованным. В этой связи, если в период «первой волны» компании не успели договориться об изменении условий аренды в случае последующего рецидива ограничительных мер, то о том, на каких условиях стороны могут продолжить взаимодействие в дальнейшей перспективе при неблагоприятном сценарии, стоит вести переговоры уже сейчас.
С полным текстом комментария можно ознакомиться на стр. 57 октябрьского номера журнала CRE.