Публикации
Машино-место признали объектом недвижимости. Новые возможности и риски для собственников
- Автор: Елена Степанова
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 02.09.2016
В течение долгого времени в российском законодательстве отсутствовало регулирование правового статуса машино-места (парковочного места). Это порождало многочисленные споры по вопросу отнесения машино-мест к объектам недвижимого имущества и порядку распоряжения ими.
Многочисленные судебные споры формировали как положительную, так и отрицательную практику. Теперь один из самых спорных объектов правоотношений — машино-место — официально станет объектом недвижимости с 1 января 2017 года.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315- ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Законодательное регулирование правового статуса машино-мест
В настоящее время машино-места как объекты гражданских правоотношений в законе должным образом не определены. Отсутствует необходимое регулирование порядка владения и распоряжения вышеназванным объектом. У владельцев парковочных мест постоянно возникали вопросы. Но первые попытки актуализировать понятия машино-места или парковочного места были все-таки предприняты законодателем.
Так, например, Градостроительный кодекс РФ дает определение понятию «машино-место» («парковочное место»).
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» (п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190- ФЗ).
При этом Градостроительный кодекс РФ не относит парковочные места к объектам недвижимого имущества и не устанавливает в отношении них какого-либо специального регулирования.
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не определяют машино-места как объекты недвижимого имущества. Указанными нормативно-правовыми актами установлено, что государственной регистрации подлежат права только на следующее недвижимое имущество:
- земельные участки;
- участки недр;
- все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе к ним относятся такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также предприятия как имущественные комплексы.
В связи с существующими пробелами в законодательстве относительно машино-мест на практике постоянно возникают судебные споры, связанные с оформлением прав на машино-места, их использованием и распоряжением ими.
Большая доля споров возникает при отказе в регистрации права собственности на машино-места в жилых комлексах, которые были построены с учатием дольщиков.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Истцы обратились в суд с иском к муниципалитету о признании права общей долевой собственности на помещение, в котором находятся машино-места. Машино-места находятся в доме с подземной автостоянкой, расположенной в техническом подвале дома. Все квартиры в доме являются собственностью физических лиц. Нежилое помещение, в состав которого входят спорные помещения, является собственностью муниципалитета. Суд установил, что спорные нежилые помещения в многоквартирном доме не могут относиться к общедолевой собственности. Такие помещения помимо обслуживания других помещений (в силу расположения в них коммуникаций и оборудования) имеют иное предназначение — наличие в них машино-мест. Этот факт подтверждает, что помещение не связано с обслуживанием жилого дома. Правовой режим спорного помещения не зависит от инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, которое уже выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома. Требование о признании права общей долевой собственности судом не удовлетворено (апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2015 по делу № 3327258/15).
Машино-место и общая долевая собственность
В связи с множеством вопросов, возникающих при оформлении прав на машино-места, возникла необходимость в разъяснениях о том, как применять нормы закона в таких ситуациях. Минэкономразвития опубликовало рекомендации, в которых государственным органам было предписано предъявлять требования к машино-местам как к помещениям.
Машино-места, соответствующие таким требованиям, могли быть оформлены надлежащим образом. Если машино-место не соответствовало признакам помещения и не содержало надлежащих помещению признаков, то к отношениям применялись нормы об общей долевой собственности.
При оформлении прав на машино-места необходимо учитывать, что машино-место может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении только в том случае, если оно удовлетворяет требования, предъявляемые к помещениям. То есть необходимо, чтобы машино-место было изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении (письмо Минэкономразвития России от 09.06.2011 № Д23-2475).
При кадастровом учете помещений (а также зданий и сооружений) необходимо представить описание реально существующего объекта недвижимости, объективными границами которого являются конструктивные элементы помещений: стены, перегородки, потолки.
Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (не изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Открытая стоянка для автомобилей не является объектом недвижимости, и право собственности на него не подлежит государственной регистрации, поскольку у стоянки отсутствуют какие-либо конструктивные элементы (помимо асфальтового покрытия) (определение Верховного суда РФ от 5 октября 2015 года № 304-ЭС15-12189 по делу № А75-2907/2014).
Машино-место не является самостоятельной вещью, поскольку представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована только как часть недвижимого имущества. Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 № 15АП-13250/2015 по делу № А32-5297/2015).
Получается, что в отношении машино-места, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками недвижимого имущества, при положительном исходе регистрируется доля в праве общей долевой собственности на все помещение, в котором расположено соответствующее машино-место. Доля расчитывается пропорционально размеру такого машино-места.
При таком подходе у участников долевой собственности возникают сложности с идентификацией принадлежащих им машино-мест и порядком пользования машино-местами на парковке. Данный подход несет в себе дополнительные риски, связанные с распоряжением таким машино-местом. Проблемы возникают при попытках заключать договоры аренды, купли-продажи и т. д.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую продается доля, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).
В связи с этим при реализации машино-места необходимо в письменной форме уведомить всех участников долевой собственности о своем желании продать долю третьему лицу. В уведомлении о продаже доли должны быть указаны все условия продажи: цена, размер, условия оплаты, другие существенные условия.
Продать такую долю можно только при условии, если все участники общей долевой собственности откажутся от приобретения или не приобретут долю в срок, равный одному месяцу со дня извещения всех собственников о продаже.
Но есть другой подход в практике, когда осуществляется государственная регистрация прав либо на все помещение, где расположено машино-место в целом (с постановкой на кадастровый учет части помещения — машино-места), либо права собственности на отдельное машино-место.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Машино-место не является самостоя тельной вещью и представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована как часть недвижимого имущества (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 17.05.2016 по делу № 33-816/2016).
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Регистрация права собственности на отдельное машино-место признана законной на основании документов, представленных владельцем машино-места (постановление ФАС Московского округа от 07.07.2014
№ Ф05-6516/2014 по делу № А40-77050/13, постановление Девятого ААС от 17.04.2007 № 09АП-3112/05-АК по делу № А40-25299/04-79-318).
Границы машино-мест будут рисовать краской
С учетом последних изменений гражданского законодательства можно сказать, что законодатель наконец уделил данной проблеме должное внимание и пошел по пути признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости.
Для регистрации права собственности на машино-место его границы должны быть отражены на поэтажном плане и физически обозначены соответствующей разметкой. Владельцы платных автостоянок вздохнут: ответственность за сохранность транспортного средства теперь будет нести арендатор места, а не владелец автостоянки, как это было раньше.
Вопрос с регистрацией прав на машино-места и вопрос распоряжения такими объектами был частично урегулирован Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 1 января 2017 года в гражданский оборот вводится новый объект недвижимого имущества — машино-место.
Законодатель определил машино-место в качестве части здания или сооружения, которая предназначена для размещения автотранспортных средств. При этом машино-место в обязательном порядке должно быть четко идентифицировано и его границы описаны согласно требованиям законодательства о государственном кадастровом учете.
Законом впервые вводится понятие машино-места как индивидуально-определенной части здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства. Машино-место может быть не ограничено либо частично ограничено строительной или иной ограждающей конструкцией.
В соответствии с изменениями, введенными законодателями, местоположение машино-места должно будет отражаться на плане этажа или части этажа здания либо сооружения посредством графического отображения на нем геометрической фигуры, полностью соответствующей границам машино-места.
Границы же самого машино-места на этаже будет возможно обозначать физически различными способами. К таким способам в том числе относится нанесение на поверхность пола или кровли соответствующей разметки (краской, с использованием всевозможных наклеек или иными способами). Главное, чтобы границы соответствовали фактическим.
Долгожданная новелла позволит решить вопрос с правовым статусом машино-мест в зданиях и сооружениях. Владельцы таких машино-мест получат возможность в установленном законом порядке распоряжаться правами на них. Продать или сдать в аренду машино-место станет намного проще и безопаснее.
Машино-места в офисных и торговых центрах, наземных и подземных парковках, которые представляют собой отдельно стоящие сооружения, многоквартирных жилых домах с 1 января 2017 года будут полноценными объектами гражданских правоотношений, в отношении которых могут быть заключены договоры купли-продажи, аренды и пр.
С 1 января 2017 года также появится возможность по структурированию отношений между пользователями машино-мест и владельцами платных автостоянок, когда ответственность за сохранность автомобилей, размещенных на платной автостоянке, будут нести сами пользователи — арендаторы машино-мест.
В настоящее время в большинстве случаев парковка автомобилей на платной автостоянке (специально предназначенная для хранения автомототранспортных средств отдельная открытая площадка, здание, сооружение, а также часть здания или сооружения) осуществляется на основании договора хранения.
В связи с этим утрата (хищение), повреждение или нарушение комплектности автомобиля, размещенного на такой автостоянке, ведет к необходимости компенсации убытков его владельца (постановление Правительства РФ от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок», определения ВС РФ от 07.06.2016 № 71-КГ16-3, от 14.07.2009 № 21-В09-11).
При этом необходимо отметить, что законодатель по-прежнему оставил неразрешенным вопрос правового статуса машино-мест, расположенных вне пределов зданий и сооружений (открытые парковки). Этот вопрос интересует владельцев открытых парковок, так как отвественность за сохранность транспортных средств в таком случае придется нести по договору хранения. А такая отвественность существенно отличается от ответвенности по договору аренды.
Возможно, в отношении таких объектов будет применяться аналогия права. Однако ответ на данный вопрос мы узнаем по мере формирования соответствующей практики.