№110 (3372)

Зачастую государственными или муниципальными органами создаются условия, при которых инвесторы оказываются вынужденными заключать с ними весьма специфические  договоры. Без этого им не удастся реализовать строительный проект.

«Продуктом» инвестконтракта является объект недвижимости, который строится на собственные либо привлеченные средства. Но практика такова, что часть его застройщик отдает как «вклад» в государственную или муниципальную собственность либо перечисляет в бюджет определенную денежную сумму на некие «соцнужды». Это, несомненно, приводит к удорожанию проекта. Вклад же государственного или муниципального органа в рамках таких договоров носит символический характер и сводится к созданию условий для реализации инвестпроекта: например, предоставить земельный участок, выдать разрешение на строительство и т.п.

До недавнего времени правомерность внесения таких «вкладов», не имеющих очевидной материальной ценности, вызывала обоснованные сомнения. Эти сомнения находили отражение в судебной практике, квалифицировавшей в качестве неосновательного обогащения имущество, получаемое госорганами по инвестиционным договорам исключительно за осуществление ими законодательно закрепленных функций.

Однако постановлением Президиума ВАС РФ №12444/12 от 5 февраля 2013 г. были признаны правомерными инвестиционные договоры, предусматривающие осуществление госорганом своих полномочий в качестве единственного вклада в реализацию инвестпроекта. Правовой подход, сформулированный в указанном постановлении, уже начал находить отражение в судебных актах, принимаемых в последнее время.

Фактически данное постановление стимулирует госорганы к еще большему расширению практики понуждения инвесторов к заключению с ними инвестдоговоров.

Складывающаяся ситуация в отсутствие у инвесторов эффективных рычагов защиты их прав может привести к злоупотреблениям со стороны государственных и муниципальных органов при фиксации условий инвестдоговоров. В частности, определении размера вкладов инвесторов.

Будет ли готов ВАС РФ противостоять этим злоупотреблениям и защищать права инвесторов, покажет только время. При заданных же обстоятельствах ясно одно – инвестору еще до заключения договора следует уделить повышенное внимание вопросам взаимоотношений с госорганом, механизмам защиты своих прав, а также безопасным способам выхода из контракта.