Партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services Елена Степанова поделилась с редакцией журнала CRE мнением о законодательных инициативах, повлияющих в 2022 году на рынок коммерческой недвижимости, ритейла, логистики, индустрии гостеприимства и e-commerce.

С текстом материала можно ознакомиться в февральском номере журнала CRE (№3-4 (402-403) по этой ссылке. 

- Какие законодательные инициативы для рынка коммерческой недвижимости, ритейла, логистики, индустрии гостеприимства и e-commerce, по вашим оценкам, станут самыми ожидаемыми в 2022-м?

Законодательные изменения, которые запланированы к реализации в 2022 году, направлены, во многом, на решение задач, актуальных и не решенных на протяжении предыдущих лет.

Среди ожидаемых законодательных изменений 2022 года можно выделить Законопроект №1162929–7, который предусматривает введение в Градостроительный кодекс РФ понятия «многофункциональное здание».

Напомним, что к таким зданиям будут относиться здания, в которых находятся две и более группы жилых и (или) нежилых помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса, взаимосвязанные друг с другом через помещения общего пользования. При этом жилые и нежилые помещения многофункционального здания не должны располагаться на одной лестничной площадке, и доступ в жилые помещения собственников и пользователей нежилых помещений должен быть ограничен. В большинстве аспектов статус многофункциональных зданий аналогичен статусу многоквартирных домов. Однако главной особенностью многофункциональных зданий является особый порядок перевода помещений, как из жилых в нежилые, так и в обратном порядке: указанный перевод возможен только в случае, если перевод будет осуществлен в отношении всех помещений на лестничной площадке.

На практике новая категория зданий, с одной стороны, позволит более эффективно использовать пространство дома и потенциально снизит количество кустарных пристроек к первым этажам, которые стали неотъемлемой частью жизни для большинства жителей многоквартирных домов. С другой стороны – законопроект стимулирует активное строительство «апартаментов» в общественно-деловых зонах.

Стоит также отметить ожидаемый положительный эффект от Федерального закона №493-ФЗ, который вступил в силу 10 января 2022 года. В данном законе подчеркивается, что внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка больше не требуется. Таким образом, многолетний вопрос о привлечении к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка в связи с отсутствием вспомогательного вида разрешенного использования в ЕГРН успешно разрешен законодателем в пользу землепользователей.

Еще одним «наболевшим» вопросом, решение которого предусмотрено изменениями, внесенными Федеральными законами от 30 декабря 2021 года №449-ФЗ и №476-ФЗ, является статус временных земельных участков. С 01 марта 2022 года земельные участки, имеющие статус «временные» будут сняты с государственного кадастрового учета. Данное решение законодателя было обусловлено существованием значительного количества временных земельных участков, права на которые не были оформлены надлежащим образом.

С 01 сентября 2022 года в соответствии с Федеральным законом от 06 декабря 2021 года №408-ФЗ ускорится процесс регистрации прав застройщика на построенное здание. Застройщик путем подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в уполномоченный орган сможет получить весь комплекс необходимых услуг, вплоть до внесения записи о праве на такой объект в ЕГРН. Для целей регистрации прав застройщику необходимо будет, помимо технического плана объекта, представить в уполномоченный орган документ об уплате государственной пошлины. Иными словами, застройщику не потребуется обращаться в Росреестр, что, без сомнения, упростит процесс оформления прав на построенный объект.

- Какие инициативы окажут наибольшее влияние на разные сегменты?

Без преувеличения масштабные изменения в регулировании недвижимости запланированы к реализации законодателем на март 2023 года. Так, Федеральный закон от 21 декабря 2021 года №430-ФЗ предусматривает введение в ГК РФ нескольких глав о недвижимом имуществе. В частности, предполагается уточнить понятия зданий и сооружений, помещений, общего имущества собственников объектов недвижимости. Кроме того, предполагается установить запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства.  

Изменения коснутся и регулирования общего имущества - помещений, которые необходимы для обслуживания других помещений в том же здании или сооружении. Так, общее имущество нельзя будет продать как самостоятельную недвижимую вещь. Вместе с тем, общее имущество, пригодное для самостоятельного использования, можно будет предоставить в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.

Среди прочего, также планируется ввести положения, регламентирующие порядок пользования помещениями и машино-местами. В случае неоднократного нарушения собственником помещения/машино-места прав и интересов соседей, а также использования помещения/машино-места не по целевому назначению и непроведения необходимого ремонта без уважительной причины суд сможет вынести решение о продаже имущества с публичных торгов.

По большей части указанные положения сформированы на базе сложившейся судебной практики и направлены на снижение неопределенности в вопросах отнесения объектов к категории недвижимого имущества и использования общего имущества.

- А какие законодительные инициативы станут самыми проблемными, и почему?

По-прежнему к разряду проблемных в части реализации можно отнести изменения, связанные с комплексным развитием территории (КРТ) и расположением объектов недвижимости в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Регионы в последнее время активно разрабатывают нормативную базу для целей регулирования КРТ: перечень мер поддержки инвесторов, порядок установления границ земельных участков для КРТ, утверждение предельных параметров разрешенного строительства и иные нормативные акты. Однако проекты КРТ зачастую сопровождаются рядом сложностей в их реализации, в частности, в связи с непростым процессом согласования условий соглашений между правообладателями объектов недвижимости, которые попали в КРТ, в связи с необходимостью проведения работ по сносу имеющихся объектов в зоне КРТ и т.п. Практика показывает недостаточный уровень проработки механизмов реализации проектов КРТ, что, в свою очередь, побуждает законодателя к обсуждению необходимости внесения изменений в регулирование КРТ для целей повышения эффективности и увеличения объема реализуемых проектов.

Окончательное решение вопросов по регулированию ЗОУИТ вновь было перенесено на несколько лет в результате принятия Федерального закона от 30 декабря 2021 года №447-ФЗ. Первоначально переходный период в отношении ЗОУИТ планировалось завершить до 2022 года, однако данный период был продлен до 2025 года. Вместе с тем, Правительством РФ не утверждены положения в отношении большинства видов ЗОУИТ, что, в свою очередь, осложняет процесс определения конкретных ограничений, применимых к тому или иному виду ЗОУИТ. При этом в ряде случаев ЗОУИТ сопряжены с установлением существенных ограничений для ведения строительной и хозяйственной деятельности, несоблюдение которых может повлечь крайне негативные последствия, вплоть до риска признания объекта самовольной постройкой. Поскольку в ЕГРН не всегда содержится актуальная и полная информация об установленных ЗОУИТ (в подавляющем большинстве случаев она попросту отсутствует), в границах которых расположен земельный участок, в настоящее время для целей определения имеющихся в границах участка ЗОУИТ и их режима необходимо анализировать документы градостроительного зонирования, документацию территориального планирования, опубликованные в установленном порядке решения об установлении ЗОУИТ, а также многочисленные публичные источники.

В этой связи ожидается, что регулирование ЗОУИТ продолжит активно развиваться и в 2022 году. Ярким примером динамики развития ЗОУИТ является изменение правового статуса ЗОУИТ, установленных в отношении аэродромов. В правовой режим приаэродромных территорий, согласованный и утвержденный в конце 2017 года, были внесены значимые изменения в конце 2021 года. Учитывая, что переходный период регулирования ЗОУИТ потенциально завершится только к 2025 году, говорить о стабильности и эффективности регулирования данной сферы пока преждевременно.