Елена Степанова, Партнер, Руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services поделилась с редакцией журнала CRE Склады мнением о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости, ретейла и e-commerce. 

Материал подготовлен по состоянию на 28 июля 2021 года.

- Какие законодательные инициативы с начала 2021-го вы вообще можете назвать самыми важными для сегмента складов, логистики и e-commerce (положительные и отрицательные)?

В 2021 году законодательное регулирование складской недвижимости не претерпело существенных изменений. Однако по итогам первого полугодия можно отметить ряд законодательных инициатив, реализация которых призвана упростить жизнь застройщикам, в том числе в сегменте складской недвижимости. Так, в частности, продолжается совершенствование градостроительного законодательства. Однозначно положительно можно оценить сокращение сроков прохождения процедур в части согласования и внесения изменений в правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории, а также установление предельного срока для подготовки рекомендаций о предоставлении или об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Осенью 2021 года вступят в силу обновленные правила предоставления технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов капитального строительства, что также призвано упорядочить взаимодействие застройщиков и уполномоченных организаций (Федеральный закон от 01.07.2021 №276-ФЗ).

Аналогично осенью 2021 года вступит в силу Федеральный закон от 01.07.2021 №275-ФЗ, которым вводится новый институт признания проектной документации типовой проектной документацией в целях ее последующего многократного применения к другим аналогичным проектируемым объектам. Данный закон предоставит застройщикам право применять типовую проектную документацию для строительства аналогичных капитальных объектов, если она получила положительное заключение государственной экспертизы и была внесена в единый реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. Критерии, которым должна соответствовать такая типовая проектная документация, срок ее применения, порядок принятия решения о признании проектной документации в качестве типовой, а также порядок ее использования должны быть установлены Правительством РФ. Указанные меры позволят ускорить процесс строительства типовых объектов за счет возможности использования проектных решений, которые уже прошли оценку в рамках проведения госэкспертизы проектной документации.

Кроме того, продолжает последовательно реализовываться политика государства по сокращению обязательных национальных стандартов и правил в сфере строительства. Так, осенью 2021 года вступит в силу Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 №815, которое вводит новый перечень таких стандартов и сводов правил, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Число обязательных к применению правил будет существенно сокращено, что, безусловно, позитивно отразится в целом на строительной отрасли.

- Как изменились за период пандемии договоры?

За период пандемии объем вакантных площадей в складских объектах существенно снизился, в том числе за счет резкого наращивания объемов онлайн-торговли. В условиях повышенного спроса собственники объектов имеют все основания для проявления сильной позиции при согласовании договоров.

Фактически уходит тенденция заключения среднестатистических договоров аренды в готовых складских объектах. Компаниям нужны большие площади и нестандартные объекты, при этом, с учетом изменившейся цепочки доставок, крупные игроки также заинтересованы и в промежуточных складах.

В этой связи классические договоры по большей части трансформируются в договоры купли-продажи или аренды будущей вещи, когда покупатель или арендатор получает объект, который полностью отвечает его требованиям к площади, температурному режиму, высоте, нагрузке на пол, применяемым материалам, инфраструктуре и т.д., что, в свою очередь, исключает необходимость модернизации и, соответственно, сокращает дополнительные финансовые и временные издержки. Продавцу или арендодателю объекта данная схема также выгодна, поскольку будущий собственник или арендатор зачастую авансирует строительство объекта.

Пандемия также научила стороны тому, что будущее непредсказуемо. Зачастую арендаторы при согласовании договоров ориентируются на небольшие сроки (не более 5 лет) при одновременном сохранении за собой права на продление сроков аренды.

В отношении введенных в эксплуатацию объектов сохраняется тенденция по изменению договоров аренды в части предоставления арендаторам отсрочек или скидок по уплате арендной платы. Собственники складской недвижимости предпочитают договориться с арендаторами «на месте», а не сталкиваться с ситуацией полной неплатежеспособности контрагента, когда взыскать задолженность в суде может и не получиться, а предоставленные обеспечения уже использованы.

Многие арендаторы пытаются заранее договориться о праве на передачу помещений или их части в субаренду или о передаче договора аренды третьему лицу без согласия арендодателя, однако на практике данные просьбы остаются без удовлетворения. В основном то, на что обычно идут собственники, – это предоставление права на такую передачу только компаниям из группы арендатора.

О праве одностороннего отказа от договора и вовсе говорить не приходится. Обычно такое право предоставляется арендатору по истечении определенного количества лет с начала аренды (обычно 5 или 7 лет), но общий срок при этом должен составлять порядка 10 лет.

- Появилось ли, по вашим наблюдениям, что-либо «неформатное» в юридических отношениях субъектов?

Пожалуй, каких-то значимых изменений во взаимоотношениях мы не видим, однако хотим отметить общую тенденцию сторон договариваться при возникновении спорных ситуаций, а не разрешать их в суде, как это было в большей степени распространено раньше.

- Как урегулируются споры?

По нашим наблюдениям, большинство споров разрешается всё-таки в досудебном порядке, не доходя до суда. Стороны приняли тот факт, что в кризисных условиях требуется учитывать интересы всех сторон. В текущее время особо ценным представляется умение наладить эффективное взаимодействие между всеми участниками процесса: арендатором, арендодателем и финансирующим банком.

- Как будут изменяться договоры и иные отношения, по вашим прогнозам, в дальнейшем?

Полагаем, и дальше лидирующие позиции в структуре спроса на складские объекты будут принадлежать компаниям из сферы интернет-торговли. Будет продолжен рост количества сделок по формату договора купли-продажи или аренды будущей вещи.

Покупатели и арендаторы будущих объектов, помимо ставших стандартными требований к площадям, все больше ожиданий будут иметь к определенному уровню автоматизации.

Бизнес продолжит максимально оптимизировать свои затраты по управлению складами: внедрять автоматизированные системы хранения и поиска, использовать робототехнику и решения по искусственному интеллекту. При этом, по нашему мнению, в ближайшее время существенных изменений в подходах к договорам не предвидится.

Ознакомиться с выпуском журнала CRE Склады можно на официальном сайте издания.