С 01 апреля 2012 года вступают в силу положения Федерального закона №427-ФЗ от 12 декабря 2011 года «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон №427-ФЗ»), которые устанавливают особый порядок расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах Москвы и Санкт-Петербурга.

Так, Закон №427-ФЗ дает право органам государственной власти или органам местного самоуправления Москвы и Санкт-Петербурга досрочно и в одностороннем порядке расторгать договоры аренды с застройщиками в случаях, если последние допустят существенное нарушение условий договора аренды земельного участка и (или) если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, существенно изменятся.

К существенным нарушениям условий договора аренды Закон № 427-ФЗ относит:

• Нарушение застройщиком сроков строительства или реконструкции объекта недвижимого имущества, установленных договором аренды или разрешением на строительство, реконструкцию этого объекта (при отсутствии договорных сроков).

• Указанное основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке применяется только в случае, если строительная готовность объекта по состоянию на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного проектной документацией, утвержденной в установленном законом порядке.

• Отсутствие разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества по истечении 5 лет со дня заключения договора.

Указанное основание для расторжения договора аренды применяется только в случае, если срок окончания строительства или реконструкции объекта не предусмотрен договором.

Основанием для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка станет также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. При этом под таким существенным изменением обстоятельств Закон №427-ФЗ понимает расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимости на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.

В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

В иных описанных выше случаях расторжения договора аренды, последний считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Однако арендатор земельного участка до истечения указанного месячного срока вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления свои письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 2 И 3 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дополнительная информация

По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Елене Степановой в офис Capital Legal Services в Москве.

Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.