Публикации
Договорились до суда
- Автор: Елена Степанова
- Услуга: Недвижимость и строительство
- Дата: 07.06.2021
«Пандемический» 2020 год потребовал от государства разработки новых механизмов регулирования. Партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services Елена Степанова рассказала о судебной практике по арендным вопросам в связи с «ковидными» законами в материале журнала SCRussia (SHOPPING CENTERS RUSSIA).
Так, к разряду знаковых законодательных изменений 2020 года, существенно повлиявших на рынок, можно отнести Федеральный закон от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ, а также принятое в его развитие Постановление №439 от 03 апреля 2020 года, в соответствии с которыми арендаторам в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса и принятых государством ограничений, было предоставлено право требовать снижения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования ими имущества, а также были установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды.
Много оживленных дискуссий на стадии рассмотрения и принятия вызвал также Федеральный закон от 08 июня 2020 года №166-ФЗ, который предоставил право арендаторам малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей экономики потребовать снижения арендной платы, а при недостижении соглашения с арендодателем – отказаться от договора аренды в срок до 01 октября 2020 года.
По факту же предложенные государством меры до конца не позволили ни одной из сторон получить желаемого результата: собственники и арендаторы договаривались о компромиссных подходах и самостоятельно находили выход из сложившейся ситуации. При этом те, кто не сумел договориться, вынуждены были обратиться в суд.
Спустя год с начала эпидемии, уже можно сделать первоначальный срез судебной практики и посмотреть, на чью сторону встает суд, применяя новые «ковидные» законы. Сразу оговоримся: рассматривать подходы в судебной практике в качестве сформированных пока еще преждевременно. При этом уже сейчас можно говорить об определенных тенденциях.
Суды поддерживают арендатора в случае, если ему удалось в достаточной степени обосновать свою позицию. Так, суд может обязать арендодателя предоставить отсрочку, уменьшить размер арендной платы, расторгнуть договор аренды.
При рассмотрении дел суды, среди прочего, опираются на подходы, закрепленные в актуальных Обзорах Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19). В частности, суды поддерживают право арендатора обратиться за предоставлением отсрочки по уплате арендной платы, даже если ранее с арендодателем было заключено дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы.
Вместе с тем, на текущий момент сформирован достаточный пласт «отказной» для арендаторов судебной практики. В основном эти случаи связаны с тем, что арендатору не удается доказать свою принадлежность к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям российской экономики.
Если в судебном порядке будет доказано, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, если арендатор продолжал пользоваться имуществом, нарушая, тем самым, ограничительные меры), суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично. При этом стоит отметить, что бремя доказывания таких обстоятельств возлагается на арендодателя. Тем не менее, судебная практика, подтверждающая эффективность данного способа защиты, на данный момент не сформирована. В ряде случаев суды встают на сторону арендаторов в связи с недоказанностью арендодателями недобросовестного характера действий арендаторов.