Как концессионеру получить права на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности?

В процессе реализации концессионных проектов часто возникает необходимость размещения объекта концессионного соглашения на земельных участках, которые не принадлежат сторонам концессионного соглашения. Одним из таких случаев является ситуация, когда автомобильная дорога, являющаяся линейным объектом^[1], должна проходить по земельным участкам, находящимся в федеральной собственности и предоставленным в аренду ОАО «РЖД». Ксения Николаева, старший юрист практики ГЧП и инфраструктуры, рассказывает, может ли концессионер оформить права на такие участки через договоры субаренды или установление сервитута.

В соответствии с законодательством РФ, земельные участки, на которых размещаются ограниченные в обороте объекты федерального железнодорожного транспорта[2], железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы[3], находятся в федеральной собственности. Росимущество предоставляет такие участки ОАО «РЖД» на основании договоров аренды^[4].

Потенциально концессионер может получить права на такие участки путем заключения договоров субаренды или установления сервитута.

 

1.  Заключение договоров субаренды

Договор аренды земельных участков, заключаемый между Росимуществом и ОАО «РЖД», устанавливает обязательство ОАО «РЖД» передавать земельные участки (их части) лицам, осуществляющим строительство линейных объектов^[5], на основании договоров субаренды. Более того, если ОАО «РЖД» нарушит это обязательство, то может быть привлечено к имущественной ответственности по договору аренды[6].

Договор субаренды заключается между ОАО «РЖД» и лицом, осуществляющим строительство автомобильной дороги (то есть концессионером). Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды[7]. Размер арендной платы по договору субаренды определяется пропорционально размеру части предоставляемого в субаренду земельного участка[8].

Хотя договор аренды предусматривает обязательство ОАО «РЖД» передать земельный участок в субаренду, судебная практика не выработала единого подхода к вопросу, обязано ли ОАО «РЖД» исполнять это обязательство и имеет ли третье лицо право требовать принудительного заключения договора субаренды с ОАО «РЖД».

С одной стороны, суды указывают, что, если это условие установлено в договоре аренды, ОАО «РЖД» обязано заключить договор субаренды с третьим лицом^[9]. С другой стороны, суды также указывают, что основной смысл этого условия – заключить договор субаренды на определенных условиях, но не установить обязанность ОАО «РЖД» заключить договор субаренды с третьим лицом^{[10] [11]}, и не установить право третьего лица требовать заключения с ним такого договора^[12].

Согласно ГК РФ, заключение договора является добровольным, и понуждение возможно только в случаях, предусмотренных законом или добровольно принятыми обязательствами[13].

В данном случае обязанность ОАО «РЖД» заключать договор субаренды закрепляется в договоре аренды в соответствии с постановлением Правительства РФ[14], но не в законе, что означает, что ОАО «РЖД» имеет право, но не обязано заключать такие договоры с третьими лицами[15].

При этом необходимо отметить, что заключение договора субаренды допускается только, если будет обеспечена устойчивая, бесперебойная и безопасная работа железных дорог^[16]. При этом неоднозначность трактовки этого условия со стороны ОАО «РЖД» влечет риск отказа в заключении договора субаренды.

Таким образом, заключение договоров аренды земельных участков между ОАО «РЖД» и концессионером как способ получения концессионером прав на такие участки не всегда может быть реализован.

 

2. Установление сервитута

Сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, в случае размещения на нем линейного объекта, не препятствующего разрешенному использованию земельного участка[17].

Срок действия соглашения об установлении сервитута определяется по соглашению сторон, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, заключаемого между Росимуществом и ОАО «РЖД»[18]. Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении такого участка определяется в порядке, установленном Правительством РФ, для земельных участков, находящихся в федеральной собственности[19].

Соглашение об установлении сервитута должно заключаться по заявлению заинтересованного лица именно с ОАО «РЖД», поскольку земельные участки предоставлены в аренду ОАО «РЖД»^[20].

На практике часто возникают споры относительно того, вправе ли концессионер требовать установления сервитута для размещения объекта концессионного соглашения, который принадлежит концеденту.

Согласно ГК РФ, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Также сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами[21].

Соответственно, ГК РФ предоставляет всем вышеперечисленным право требовать установление сервитута. При этом каким-либо федеральным законом концессионер не установлен в качестве лица, которое вправе требовать установления сервитута.

Поскольку концессионер не является собственником объекта концессионного соглашения, он не может требовать установления сервитута[22].  Поэтому сервитут не подходит как способ получения концессионером прав на земельные участки в федеральной собственности, арендованные ОАО «РЖД».

 

3. Установление публичного сервитута

В соответствии с законодательством РФ, публичный сервитут может быть установлен для устройства пересечений автомобильной дороги с железнодорожными путями в границах полос отвода железных дорог[23] [24]. Следует отметить, что публичный сервитут не может быть установлен по этому основанию, если необходимо полностью разместить автомобильный проезд в границах полосы отвода железной дороги[25], а также разместить полосы отвода существующей автомобильной дороги в границах полос отвода железной дороги[26].

Публичный сервитут устанавливается соответствующим органом исполнительной власти или органом местного самоуправления^[27] по ходатайству владельца автомобильной дороги (то есть концессионера)^[28]. При этом публичный сервитут устанавливается независимо от формы собственности на земельный участок[29]. В связи с этим уполномоченный орган на установление публичного сервитута определяется не в зависимости от права собственности на такой участок, а в зависимости от категории автомобильной дороги, имеющей федеральное, региональное или местное значение[30].

Соответственно, например, если необходимо установить публичный сервитут для устройства автомобильной дороги регионального значения на земельных участках, находящихся в федеральной собственности предоставленных в аренду ОАО «РЖД», то уполномоченным органом на установление публичного сервитута будет выступать орган исполнительной власти субъекта РФ независимо от того, что сами участки находятся в федеральной собственности [31].

Соглашение об осуществлении публичного сервитута заключается между концессионером (как обладателем публичного сервитута) и ОАО «РЖД» (как правообладателем земельного участка на основании договора аренды с Росимуществом)[32]. При этом срок этого соглашения не должен превышать срок действия договора аренды такого земельного участка[33].

Необходимо отметить, что преимуществом публичного сервитута для получения концессионером прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и представленные в аренду ОАО «РЖД», по сравнению с договором субаренды таких участков РЖД будет являться право концессионера осуществлять публичный сервитут, даже если соглашение об осуществлении такого публичного сервитута не будет заключено.

Таким образом, публичный сервитут как способ получения концессионером прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду ОАО «РЖД», является наиболее предпочтительным, поскольку в меньшей степени зависит от волеизъявления ОАО «РЖД» и в полной мере отвечает интересам концедента и концессионера при реализации концессионного соглашения.