Минприроды предлагает смягчить режим зон подтопления: что может измениться для собственников

Минприроды России подготовило изменения в порядок установления, изменения и прекращения существования зон затопления и подтопления.

Проект постановления Правительства РФ от 23 сентября 2026 года предусматривает сразу несколько существенных изменений – от сокращения сроков административных процедур до уменьшения ширины зон подтопления с 50 до 20 метров.

Однако для собственников земельных участков и девелоперов наиболее важным может оказаться другое изменение.

Проект предлагает прямо признать наличие инженерной защиты территории основанием для изменения границ зоны затопления или подтопления либо прекращения её существования. Причем такая защита сможет быть создана не только государством или муниципалитетом, но и самими правообладателями земельных участков – юридическими и физическими лицами. Для подтверждения ее наличия предполагается установить перечень необходимых документов.

Эта поправка особенно интересна в контексте изменений, вступивших в силу в августе 2026 года.

Подробнее о возникшей проблеме мы рассказывали в предыдущем материале CLS «Изменения в Водный кодекс: Евгений Сысоев о рисках для девелопмента». После принятия Федерального закона от 4 августа 2026 года № 301-ФЗ строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления оказалось запрещено, за исключением сооружений инженерной защиты. При этом само устройство такой защиты автоматически не прекращало существование зоны. Получалась интересная конструкция, когда собственник мог фактически защитить участок от негативного воздействия вод, но основной проект оставался заблокированным до юридического изменения или прекращения зоны.

О значении нового проекта рассказал Евгений Сысоев, старший юрист CLS:

«Предложения Минприроды можно рассматривать как попытку сделать новый режим зон затопления и подтопления более применимым на практике.

В августе возникла достаточно сложная ситуация. Законодатель резко усилил ограничения на строительство, однако механизм, позволяющий собственнику после создания инженерной защиты добиться изменения правового режима территории, оставался недостаточно определенным.

Новый проект закрывает именно этот вопрос. Если поправки будут приняты в предлагаемой редакции, создание инженерной защиты самим правообладателем сможет стать самостоятельным основанием для изменения границ зоны либо прекращения её существования. Для девелопмента это принципиально, поскольку появляется более понятная последовательность действий: оценить возможность инженерной защиты, реализовать необходимые мероприятия, подтвердить их документально и инициировать изменение зоны.

Показательно и предлагаемое сокращение зоны подтопления с 50 до 20 метров. Для отдельных территорий это может означать исключение значительного количества земельных участков из соответствующей зоны и, следовательно, из установленного для неё ограничительного режима.

При этом воспринимать проект как отмену августовских ограничений было бы преждевременно. Запрет, установленный статьей 67.1 Водного кодекса РФ, сохраняется. Кроме того, инженерная защита сама по себе по-прежнему не должна автоматически означать возможность строительства — необходимо будет пройти процедуру изменения или прекращения зоны и обеспечить корректное отражение соответствующих сведений.

Тем не менее направление регулирования представляется правильным. Если в августе законодатель существенно усилил ограничения, сейчас формируется механизм, который позволяет собственнику не оставаться заложником однажды установленных границ зоны при фактически изменившихся характеристиках территории.

Для проектов, уже попавших в зоны затопления или подтопления, за дальнейшей судьбой этих поправок стоит следить особенно внимательно. В отдельных случаях их принятие может принципиально изменить перспективы реализации проекта».

Пока речь идет о проекте нормативного акта. Предлагаемые изменения ещё могут быть скорректированы в процессе его принятия.