Как вовлечь земельные участки РЖД в концессионные проекты?

При создании в концессионном проекте линейного объекта периодически возникает необходимость вовлечения в проект земельных участков, не принадлежащих концеденту, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в аренду ОАО «РЖД» (например, для создания на таких участках автомобильной эстакады). При этом иногда требуется передача таких участков из федеральной собственности в собственность концедента (субъекта РФ или муниципального образования).

В зависимости от обстоятельств такая передача возможна путем прекращения права аренды ОАО «РЖД» на такие участки или раздела такого участка и передачи концеденту его соответствующей части.

 

1. Передача в собственность концедента земельного участка, находящегося в федеральной собственности и представленного ОАО «РЖД» на праве аренды

Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, могут быть переданы в собственность концедента, если эти земельные участки по градостроительной документации предназначены для объектов регионального или местного значения, а также если данные земельные участки расположены на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования[1].

При этом земельные участки не могут быть переданы в собственность публичного субъекта, если они представлены ОАО «РЖД» для размещения ограниченных в обороте объектов федерального железнодорожного транспорта, железнодорожных станций/вокзалов^[2], располагающихся в полосе отвода железной дороги[3]. Однако, если такие объекты железнодорожной инфраструктуры фактически занимают не всю территорию земельного участка, то потенциально возможен раздел земельного участка и передача в собственность концедента свободной части земельного участка, что подтверждается и судебной практикой.

Например, в одном из дел суд пришел к выводу о правомерности передачи в собственность муниципального образования земельного участка, образованного из участка (с видом разрешенного использования –  полоса отвода железной дороги), принадлежащего Российской Федерации и предоставленного в аренду ОАО «РЖД», поскольку согласно утвержденной документации по планировке территории образованный участок предполагался для размещения линейных объектов на территории муниципального образования (автомобильной дороги и сетей инженерно-технического обеспечения)[4].

В другом деле суд указал, что без выдела соответствующей части участка, фактически используемой для эксплуатации объекта железнодорожного транспорта, участок не может быть передан в муниципальную собственность (то есть суд подтвердил вывод о допустимости передачи представленного ОАО «РЖД» земельного участка, расположенного в полосе отвода, в собственность муниципального образования, если такой участок будет разделен на два самостоятельных. Один земельный участок должен остаться в федеральной собственности и аренде ОАО «РЖД» – для эксплуатации объекта железнодорожного транспорта, а второй – должен быть передан в собственность концеденту для создания линейного объекта)^[5].

При этом необходимо учитывать, что для раздела земельного участка, находящегося в федеральной собственности и представленного в аренду ОАО «РЖД», потребуется получить письменное согласие ОАО «РЖД» как арендатора исходного земельного участка[6], а также что такой раздел не допускается^[7], если:

• может привести к нарушению безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта; или
• земельный участок планируется использовать для нужд железнодорожного транспорта^[8]; или
• линейный объект может размещаться на земельном участке на основании сервитута или публичного сервитута[9].

Соответственно, чтобы разделить земельный участок ОАО «РЖД», концеденту потребуется обосновать допустимость такого раздела с учетом указанных выше требований.

В случае если концеденту не удастся получить согласие ОАО «РЖД» на раздел земельного участка, концедент может прекратить право аренды ОАО «РЖД» на необходимую концеденту часть участка, используя механизм изъятия для государственных или муниципальных нужд.

 

2. Изъятие земельных участков, находящихся в федеральной собственности, с одновременным прекращением права аренды РЖД на такой участок

Права аренды ОАО «РЖД» на земельный участок прекращаются в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Такое изъятие допускается в исключительных случаях по основаниям, связанными с созданием линейных объектов федерального, регионального или местного значения на таком участке при отсутствии иных вариантов создания таких объектов[10]. В связи с этим необходимо учитывать, что если, например, ОАО «РЖД» оспорит изъятие и докажет возможность иного варианта создания такого объекта, то изъятие может быть признано недопустимым.

Также для изъятия земельных участков, находящихся в федеральной собственности, необходимо, чтобы линейный объект был предусмотрен соответствующими документами территориального планирования и проектом планировки территории^[11], поскольку именно в данных документах осуществляется обоснование размещения такого объекта и его охранной зоны, в том числе для целей изъятия.

В случае изъятия земельных участков, находящихся в федеральной собственности, договор аренды между Росимуществом и ОАО «РЖД» прекращается^[12], но право собственности Российской Федерации на такой участок сохраняется. Передача же участка из федеральной собственности в собственность концедента осуществляется затем путем безвозмездной передачи согласно главе V ЗК РФ^[13] (см. пункт 1 Статьи).

Однако необходимо отметить, что иногда встречаются случаи прекращения права федеральной собственности при изъятии земельного участка для региональных нужд на основании решения суда. В частности, в одном из дел суды согласились изъять земельный участок для строительства объекта «Путепроводная развязка на пересечении железной дороги Варениковская - Юровский 569+79,59 и автомобильной дороги г. Крымск - с. Джигинка 57+340», имеющего статус объекта государственной важности, с одновременным прекращением права аренды ОАО «РЖД». При этом решение суда предусматривает, что судебный акт является основанием для прекращения федеральной собственности и для государственной регистрации права собственности субъекта РФ на спорный участок. При этом суд отклонил довод Росимущества о том, что при рассмотрении дела не был учтен установленный земельным законодательством механизм передачи земельного участка из одного уровня публичной собственности в другой[14].

Таким образом, в случае необходимости изъятия федеральных земельных участков для государственных или муниципальных нужд с одновременным прекращением права аренды ОАО «РЖД», такое изъятие осуществляется на основании решения соответствующего уполномоченного органа концедента^[15]. При этом такое решение может быть принято как в отношении конкретных сформированных (существующих) участков^[16], так и в отношении земельных участков, которые будут сформированы (образованы) в случае раздела исходных участков после принятия решения об изъятии[17].