Lease gap: возможные последствия «отменённой отмены» регистрации долгосрочной аренды

04 марта 2013 года был опубликован Федеральный закон №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее – «Закон»), который возвратил требование относительно государственной регистрации договоров аренды недвижимости.

Напомним, что Закон был одобрен высшей палатой российского Парламента еще 20 февраля 2013 года и был предназначен, в частности, для отмены принятого немногим ранее положения Федерального закона №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30 декабря 2012 года, предполагающего в свою очередь отмену обязательной государственной регистрации для сделок с недвижимым имуществом, заключенных после 01 марта 2013 года.

Между тем, Закон вступил в силу только в день его официального опубликования 04 марта 2013 года, то есть уже по истечении нескольких дней, в течение которых действовали правила об отсутствии необходимости обязательной регистрации сделок с арендой недвижимости. При этом примечательно, что новый Закон не содержит каких-либо переходных положений касательно данного периода, которые определяли бы статус сделок, совершенных в эти несколько дней.

Таким образом, исходя из действующей редакции Закона, договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 года, являются действующими с момента их подписания и не требуют обязательной государственной регистрации, в отличие от договоров, заключённых до 01 марта и с 04 марта 2013 года.
В попытке устранить возможные проблемы, которые могли возникнуть из-за отмены регистрации сделок с недвижимостью, Закон породил вопросы, с которыми, очевидно, юристам еще придется столкнуться на практике. И это перспектива самого ближайшего времени.

В частности, добросовестные участники гражданского оборота, приобретшие недвижимость, могут быть озадачены внезапным появлением на своём горизонте «арендаторов», якобы заключивших долгосрочный договор аренды в отношении этого же объекта недвижимости с прежним собственником именно в указанный промежуток времени - 2 или 3 марта. Формально такой договор аренды будет считаться действующим и в отсутствие его регистрации, а потому обычная проверка объекта на наличие зарегистрированных обременений не будет эффективна. Добросовестный собственник, таким образом, будет вынужден доказывать фиктивность подобной сделки в суде.

Указанный временной разрыв в необходимости регистрировать сделки создает определенную опасность для оборота недвижимости, полностью нивелировать которую пока представляется крайне затруднительным. Вероятно, при рассмотрении таких споров суды будут исходить из принципа добросовестности участников гражданских отношений и стабильности самого гражданского оборота, ставя под сомнение правомерность заключения долгосрочных сделок в спорный период и принимая во внимание сопутствующие спору обстоятельства. Дополнительным доводом, который вполне мог бы быть принят судом во внимание вкупе с прочими доказательствами, станет, в частности, то, что спорные «внерегистрационные» дни – это суббота и воскресенье, в которые по общему правилу сделки обычно не совершаются.

Однако как именно сложится судебная практика по данному вопросу, покажет, к сожалению, только время.

Федеральный закон №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» от 04 марта 2013 года

Дополнительная информация

По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться к Игорю Горохову в офис Capital Legal Services в Санкт-Петербурге.

Целью настоящего обзора изменений в законодательстве является предоставление клиентам Capital Legal Services и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая, в той или иной степени, может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.