Начало августа ознаменовалось значимыми изменениями в регулировании недвижимости, земли и строительства

03 августа 2018 года Президентом РФ был подписан блок законов, вносящих поправки в законодательство РФ в сфере недвижимости, земли и строительства.

Среди множества привнесенных изменений, к ключевым из них можно отнести следующие:

• Новый подход к самовольным постройкам

Федеральным законом №339-ФЗ от 03 августа 2018 года («Закон №339-ФЗ») были внесены существенные изменения в статью 222 ГК РФ, посвященную самовольным постройками.

Ранее самовольной постройкой признавалось здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С 03 августа 2018 года самовольной может быть признана постройка, базируясь на перечисленных выше основаниях, только если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, в случае, если на момент строительства постройка отвечала признакам самовольной (к примеру, разрешенное использование земельного участка не допускало строительства на нем данного объекта), но на дату выявления такой постройки вид разрешенного использования земельного участка уже был приведен в соответствие, то такая постройка не может быть признана самовольной.

Кроме того, теперь постройка не может быть признана самовольной, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Безусловно, данное нововведение может быть воспринято позитивно. Вместе с тем, вряд ли оно коренным образом поменяет подход, сформировавшийся ранее в судебной практике.

Так, например, Верховный Суд РФ в Определении по делу №309-ЭС16-5381 от 27 сентября 2016 года ранее указывал на то, что отсутствие в кадастре недвижимости сведений об ограничениях в использовании земельного участка не препятствует признанию объекта самовольной постройкой. В рамках этого дела суд отклонил доводы застройщика о том, что ему не было известно об охранных зонах газопровода в связи с отсутствием таких сведений в кадастре недвижимости, и подчеркнул, что информация о газопроводах содержится в общедоступных актах муниципального образования. Тем самым, суд резюмировал, что застройщик мог самостоятельно узнать об ограничениях в использовании принадлежащего ему участка.

До вступления в силу Закона №339-ФЗ самовольная постройка подлежала исключительно сносу. С 03 августа 2018 года самовольная постройка может быть также приведена в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или с обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Законом №339-ФЗ также уточнены полномочия органов местного самоуправления в части принятия решений о сносе самовольной постройки.

Предыдущая редакция пункта 4 статьи 222 ГК РФ, регламентирующего «внесудебные» основания для сноса самовольных построек лишь по решению органа местного самоуправления, вызвала значительное количество споров, ввиду осуществления сноса даже тех объектов, права на которые были зарегистрированы в ЕГРН.

Теперь же органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРН или признано судом.

• Установлен механизм сноса объекта капитального строительства

Вопрос сноса объектов капитального строительства долгое время оставался законодательно неурегулированным. На практике существовали различные подходы и требования к осуществлению сноса объектов. Основным являлся подход, согласно которому снос объекта признавался по сути отдельным этапом строительства и осуществлялся на основании разрешения на строительство.

Федеральным законом №340-ФЗ от 03 августа 2018 года («Закон №340-ФЗ») была введена новая Глава 6.4 в Градостроительный кодекс РФ, посвященная сносу объектов капитального строительства. Так, теперь снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления и на основании проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа.

Кроме того, Законом №340-ФЗ регламентирован порядок и особенности осуществления сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, которые до настоящего времени отсутствовали в законодательстве, а также закреплен механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

• Введена новая Глава в Земельный кодекс РФ - зоны с особыми условиями использования территорий

Ранее зоны с особыми условиями использования территорий регулировались исключительно специальными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами.

Однако Федеральным законом №342-ФЗ от 03 августа 2018 года («Закон №342-ФЗ») была введена абсолютно новая Глава в Земельный кодекс РФ, посвященная зонам с особыми условиями использования территорий. В ней закреплены цели установления зон с особыми условиями использования территорий, установлен исчерпывающий перечень зон с особыми условиями использования территорий, определены общий порядок установления, изменения и прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий, а также последствия установления, изменения и прекращения существования таких зон.

Кроме того, Законом №342-ФЗ был закреплен отсутствовавший ранее на законодательном уровне механизм возмещения убытков правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости при ограничении их прав в связи с установлением и изменением зон с особыми условиями использования территорий.

• Определен порядок установления видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий

По общему правилу, согласно действующему законодательству градостроительные регламенты не устанавливаются для земель особо охраняемых природных территорий. Иными словами, на такие земли не распространяются правила землепользования и застройки в части видов разрешенного использования, а также предельных параметров строительства.

Законом №342-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 14 марта 1995 года №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», которыми был впервые законодательно урегулирован вопрос установления видов разрешенного использования применительно к земельным участкам, расположенным в границах особо охраняемых природных территорий.

Так, с 03 августа 2018 года основные виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, а также предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории определяются положением об особо охраняемой природной территории. Положением об особо охраняемой природной территории могут быть также предусмотрены вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков.

Помимо указанных выше изменений, законодателем также были дополнены основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки, внесены изменения в части требований к проектной документации объектов капитального строительства и ее экспертизы, введено определение некапитальных объектов и скорректирован ряд иных положений.