Legal Alert от CLS: Новое регулирование переходного периода ЗОУИТ

1. Принятие и вступление в силу нового регулирования

В конце 2025 года завершено принятие поправок, продлевающих переходный период реформы зон с особыми условиями использования территории (далее – «ЗОУИТ»). Соответствующие изменения оформлены Федеральным законом от 28.12.2025 №496-ФЗ «О внесении изменений в статью 106 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 26 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон №496-ФЗ»), который вступил в силу 31.12.2025.

Закон №496-ФЗ разработан по инициативе Росреестра и внесен в Госдуму Правительством РФ. Поправки носят адресный характер:

• уточняют полномочия Правительства РФ по содержанию «положений» о каждом виде ЗОУИТ (п. 1 ст. 106 ЗК РФ);
• продлевают действие переходных норм реформы ЗОУИТ, закрепленных в ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ (далее – «Закон №342-ФЗ»), до утверждения необходимых подзаконных актов.

Ключевой результат: ранее действовавший порядок установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ сохраняется до вступления в силу соответствующего положения Правительства РФ, но не позднее 01.03.2031. Ряд иных предельных сроков переходного периода (включая отдельные обязанности по внесению и актуализации сведений о зонах) перенесен на
2032-2033 годы.

 

2. Регулирование вопроса и контекст реформы

ЗОУИТ – это территории с установленным законом (или на основании закона) режимом использования, в границах которых действуют специальные ограничения прав на землю и недвижимость. Ограничения обусловлены необходимостью защиты общественно значимых интересов: охрана жизни и здоровья граждан, окружающей среды, объектов культурного наследия, безопасность эксплуатации инженерных сетей, а также объектов транспортной и энергетической инфраструктуры. Общие рамки регулирования закреплены в ст. 105-106 ЗК РФ.

Комплексная реформа ЗОУИТ началась с Закона №342-ФЗ, которым были внесены системные поправки в ЗК РФ и смежные акты, сформирована общая модель установления, изменения и прекращения зон, а также введена обязательность учета соответствующих зон в Едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН»). В развитие этой модели п. 1 ст. 106 ЗК РФ предусматривает утверждение Правительством РФ отдельного положения для каждого вида ЗОУИТ (за исключением зон, возникающих по прямому указанию федерального закона).

Однако подготовка и принятие полного массива подзаконных актов по видам зон существенно растянулись во времени. На практике это приводит к трудностям при реализации инвестиционно-строительных проектов, реконструкции и эксплуатации объектов инфраструктуры, а также при обороте недвижимости – из-за правовой неопределенности, различий в отраслевом регулировании, неясности границ и несоответствий между актами различных уровней.

Федеральный закон от 26.12.2024 №485-ФЗ продлил действие переходных положений реформы ЗОУИТ до 01.01.2026. По состоянию на конец 2025 года риск срыва переходного периода сохранялся, поскольку большинство положений Правительства РФ по видам зон так и не было утверждено. Закон №496-ФЗ устранил данный риск, синхронизировав сроки переходного периода с фактической готовностью подзаконного регулирования.

 

3. Принятые изменения

1. Закон №496-ФЗ внес изменения в ст. 26 Закона №342-ФЗ, заменив ряд контрольных дат 2026-2028 годов на 2031-2033 годы. Центральное изменение – перенос предельного срока применения ранее установленного порядка установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ на 1 марта 2031 года.
2. Уточнение полномочий Правительства РФ и снижение конфликта с «сложившейся застройкой». Закон №496-ФЗ дополнил п. 1 ст. 106 ЗК РФ возможностью закреплять в положениях по видам ЗОУИТ перечни мероприятий по обеспечению безопасной эксплуатации объектов, при выполнении которых могут быть изменены предельные размеры зон и (или) установленные ограничения. Также предусмотрена возможность устанавливать особенности регулирования ЗОУИТ в границах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, а также в границах населенных пунктов (в частности, иные предельные размеры, правила определения размеров, иные ограничения). Дополнительно Закон №496-ФЗ предусмотрел возможность не применять новые ограничения к зданиям и правам на земельные участки, возникшим до вступления в силу соответствующего положения, при условии отсутствия угрозы жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.

 

4. Оценка принятого продления переходного периода

Принятие Закона №496-ФЗ является логичным и практически необходимым шагом. Поправки исключают риск нормативного разрыва после 01.01.2026 и обеспечивают предсказуемость режима ограничений на период до утверждения новых положений по видам зон. Это особенно значимо для инфраструктурных проектов и проектов редевелопмента в городской среде, где сроки, бюджет и разрешительные процедуры критически зависят от корректности установления ЗОУИТ и отражения зон в ЕГРН.

При этом продление переходного периода не снимает всех рисков стыковки отраслевых актов с единой моделью ЗК РФ.

Дополнительно следует указать, что в рамках механизма «регуляторной гильотины» 01.01.2026 истекал срок, в течение которого надзорные органы оценивали соблюдение отдельных обязательных требований в отношении некоторых ЗОУИТ, например, санитарно-защитных зон и зон санитарной охраны источников водоснабжения.

Указанный период контроля продлен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2025 №2155 до 01.03.2028.

Соответственно, до 01.03.2028 надзорные органы продолжат отслеживать исполнение:

• правил установления санитарно-защитных зон и использования земель в их границах;
• правил охраны линий и сооружений связи;
• отдельных положений СП 2.1.5.1059-01 об охране подземных вод от загрязнений;
• СанПиН 2.1.4.1110-02 о зонах санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения;
• СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 о санитарно-защитных зонах и санитарной классификации предприятий, сооружений и иных объектов;
• СП 2.1.4.2625-10 о зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

Тем самым, на период 2026-2028 годов продлено применение ключевых санитарных и смежных требований, влияющих на режим отдельных ЗОУИТ и градостроительные решения. В то же время это не подменяет собой задачу выстраивания единого земельно-правового механизма: к 2028 году сохранится необходимость синхронизировать санитарное регулирование и контроль с положениями о соответствующих видах ЗОУИТ, утверждаемыми Правительством РФ во исполнение п. 1 ст. 106 ЗК РФ.

 

5. Значение продления переходного периода

Позитивные эффекты принятого продления проявляются в следующем:

1. Эксплуатация объектов недвижимости и реализация проектов продолжатся без резкого изменения режима ограничений и без необоснованного роста административной нагрузки.
2. Участникам оборота недвижимости предоставляется предсказуемость и временной «буфер» для адаптации, что снижает риск правовых коллизий при реализации проектов.
3. Появляется дополнительное время для подготовки качественных положений по видам ЗОУИТ и для выстраивания корректного механизма внесения и актуализации сведений о зонах в ЕГРН.
4. Создаются предпосылки для консолидации подходов между федеральным центром и регионами. Встроенная в Закон №496-ФЗ возможность устанавливать особенности регулирования для городов федерального значения и населенных пунктов может стать инструментом снижения конфликтов между отраслевыми требованиями и градостроительной реальностью.

Таким образом, в 2026-2031 годах ключевым фактором для девелоперов, собственников инфраструктуры и инвесторов останется мониторинг подготовки положений по видам ЗОУИТ и региональной практики. В рамках первичной правовой экспертизы и при соблюдении требований законодательства в ходе реализации проекта целесообразно проверять наличие и корректность сведений о зонах в ЕГРН и отраслевых реестрах, а также оценивать применимость переходного режима к конкретному объекту.

Закон №496-ФЗ устраняет наиболее острый риск правовой неопределенности на рубеже 2025-2026 годов и формирует более реалистичную временную рамку для завершения реформы ЗОУИТ. Одновременно он задает направления дальнейшей работы: разработка и принятие положений по видам зон, обеспечение единообразия процедур и методик, а также согласование отраслевых актов с единой моделью ЗК РФ.

 

Команда практики недвижимости и строительства CLS имеет значительный опыт юридической поддержки по вопросам применения земельного законодательства и подготовки комплексных правовых экспертиз (due diligence) земельных участков.

 

Дополнительная информация

По всем вопросам, возникающим в связи с вышеизложенным, или для получения дополнительных материалов Вы можете обратиться в один из офисов CLS в Москве или Санкт-Петербурге.

Целью настоящего обзора является предоставление клиентам CLS и иным заинтересованным лицам самой свежей информации об изменениях в законодательстве, которая в той или иной степени может повлиять на их деятельность или каким-либо образом затрагивает их интересы. Мнения и комментарии, приведенные в настоящем обзоре изменений в законодательстве, не являются юридическими заключениями и не отменяют необходимость получения юридической консультации или юридического заключения по отдельно взятым вопросам.

https://www.cls.ru/

https://t.me/LegalRecipes