Общее имущество собственников недвижимости: очередные уточнения

Регулирование общего имущества собственников недвижимости претерпело очередные изменения^[1], вступающие в силу с 1 октября 2023 года. Надеемся, что процесс формирования законодательной базы в отношении общего имущества, начавшийся почти 20 лет назад, окончательно завершен.

Напомним, что впервые понятие общего имущества было введено с принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ, но только в отношении многоквартирного дома, а статус общего имущества нежилой недвижимости 5 лет оставался неурегулированным вплоть до принятия Постановления Пленума ВАС РФ^[2], которое приравняло режим общего имущества нежилой недвижимости к режиму общего имущества МКД.

В 2017 года и в конце 2021 года были приняты три федеральных закона, уточняющие и формализующие положения общего имущества любого здания, включая земельные участки под такими зданиями, со множественностью собственников. Кроме того, были урегулированы вопросы общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе (т.е. в коттеджных поселках) и садоводств, и огородничеств.

Что нового привнес закон:

1. Обобщил законодательное регулирование общего имущества любой недвижимости, в частности:

• установил, что собственникам объектов недвижимости, расположенных в пределах определенной территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели;
• повторил, что состав общего имущества может быть определен законом, что уже сделано для общего имущества нежилого здания, МКД, коттеджных поселков, садоводств и огородничеств;
• подтвердил, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи;
• закрепил устоявшийся в судебной практике подход, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на объект недвижимости, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на соответствующий объект недвижимости.

2. Установил правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом:

• по общему правилу решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, а количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество;
• передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников недвижимых вещей, а отчуждение такого имущества третьим лицам требует уже единогласного решения всех собственников, если такое отчуждение не противоречит закону.

3. Закрепил устоявшийся подход о том, что бремя содержания общего имущества несут все собственники соразмерно их долям, которые обязаны участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества, уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

 

Данный обзор подготовили управляющий юрист практики Недвижимости и строительства Capital Legal Services Денис Осипчук и помощник юриста Богдан Лукасёв.